صدور حکم تخلیه ملک در صلاحیت کجاست؟
آشنایی با صدور حکم و دستور تخلیه ملک
همه مالکین برای تخلیه ملک از مستاجر و اینکه از کدام مسیر میتوانند نسبت به اجرای تخلیه فوری و سریع ملک خود اقدام کنند ، لازم است بیش از هر چیز ، ابتدا تفاوت بین «حکم تخلیه» و «دستور تخلیه» و کاربرد هر یک را بدانند.
قانونگذار برای حل سریعتر برخی پرونده های قضایی و اجرای احکام مرتبط با آن و نیز پاسخ مناسب به درخواست های شهروندان از مرجع قضایی ، اقدام به وضع قوانین ویژه و تاسیس برخی نهادهای خاص نموده است.
یکی از نهادهای مورد نظر ، ایجاد شوراهای حل اختلاف است. یکی از قوانین خاص هم ، دستور تخلیه فوری ملک است . معمولا دستور تخلیه از سوی این شورا ظرف یک هفته صادر و نهایتاً ظرف دو هفته اجرا میشود.
بنابراین دستور تخلیه ملک از طرف شورای حل اختلاف و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه صورت میگیرد.
دادگاههای صلح و نقش آن در دعاوی تخلیه ملک
با تصویب قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب ۲۲ شهریور ۱۴۰۲ ، ظرف یک سال آینده بتدریج دادگاههای صلح در سیستم قضایی کشور تاسیس میشوند. این دادگاهها نقش اساسی در بسیاری از دعاوی حقوقی و مالی پیدا خواهند کرد. یکی از این دعاوی ، دعاوی مربوط به تخلیه ملک است . در بند 4 ماده 12 قانون به این موضوع اشاره شده است (۴- دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره بها به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت) .
مطلب مفید | دادخواست حکم تخلیه
تا اجرای قانون جدید کماکان بر اساس قانون شوراهای حل اختلاف سال 1394 به دعاوی مربوط به تخلیه ملک رسیدگی میشود .
در رویه ای که اینک جاری است موجر یا مالک برای گرفتن دستور تخلیه می تواند بدون نیاز به حضور در دادگاه ، با انقضای مدت اجاره ، درخواست صدور دستور تخلیه را بنماید.
بر اساس ظاهر قانون میتوان بسیار سریع نسبت به اخذ دستور تخلیه اقدام کرد . اما معمولاً فرایند کار بین یک تا دو ماه زمان میبرد. بویژه زمانی که مستاجر تقاضای مهلت کند و با آن موافقت شود.
صدور حکم تخلیه ملک
حکم تخلیه همانطور که از نامش پیداست ، یک رای قطعی از طرف دادگاه حقوقی است . بطور قطع رسیدگی به این دعوا دو مرحله ای است. همین موضوع موجب اطاله دادرسی در این مورد است . بویژه که اکثر طرفین دعوا یعنی موجرین تقاضای رسیدگی فوری به آن را دارند.
به رغم آنکه در برخی مقالات میبینیم گفته میشود «حکم تخلیه فوری» ، این اصطلاح از اساس غلط است. زیرا فرایند دادرسی در دادگاه که صادر کننده حکم تخلیه میباشد زمان بر است . لذا نیاز به چند ماه پیگیری دارد. بنابراین نباید فریب اینگونه مطالب و یا خدای ناخواسته وعده های نادرست در این مورد را خورد.
در چه مواردی باید بدنبال حکم تخلیه ملک باشیم؟
هر گاه موجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره ، شرایطی را که قانون به آن اشاره نموده رعایت نکرده باشد به جای آنکه فرایند دستور تخلیه را طی کند ، باید بدنبال گرفتن حکم تخلیه باشد. از جمله :
– اگر قرارداد اجاره دست نویس باشد.
– شاهدی برای امضای آن اقدام نکرده باشد.
– قراردادد در یک نسخه تنظیم شده باشد .
– قرادادی وجود نداشته باشد(قرارداد شفاهی) و ….
در این موارد موجر برای پیگیری تخلیه ملک باید زمان بیشتری را صرف کند و در مسیر دادگاه بدوی و تجدید نظر بدنبال حل مشکل تخلیه ملک خود باشد.
برای گرفتن حکم تخلیه به چه دلایلی نیاز داریم؟
اگر قراردادمان بگونه ای بود که به آن اشاره کردیم حال چنانچه بخواهیم از دادگاه حکم تخلیه بگیریم لازم است به دلایلی نظیر موارد زیر استناد کنیم تا دادگاه نسبت به صدور حکم تخلیه ملک اقدام کند :
- پایان یافتن مدت اجاره و عدم تخلیه ملک
- عدم پرداخت اجاره به مدت حداقل سه ماه
- نیاز ملک به تعمیرات اساسی و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
- عدم تعهد مستاجر به شروط و تعهدات مندرج در قرارداد
- واگذاری ملک توسط مستاجر به دیگری بر خلاف مفاد قرارداد
از کجا شروع کنیم؟
موجر برای تخلیه ملک زمانی که لازم است مسیر دادگاه را طی کند باید ابتدا با در دست داشتن مدارک هویتی ، مالکیت و اجاره نامه ، به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند.
البته بهتر است دادخواست خود را از قبل با مشورت وکیل حقوقی بدرستی تنظیم کند. سپس با در دست داشتن فایل دادخواست از طریق گوشی تلفن همراه و ایمیل خود آن را برای متصدی مربوطه در دفتر خدمات ارسال تا مراحل بعدی در آن دفتر انجام و ثبت گردد.
در انتهای کار ، متصدی مربوطه یک نسخه از دادخواست تنظیمی را به امضای متقاضی میرساند و به او تحویل میدهد.
البته بهتر است پیش از تنظیم دادخواست و قبل از مراجعه به دفتر خدمات قضایی ، ابتدا یک اظهارنامه برای مستأجر خود ارسال و از وی بخواهید ملک شما را تخلیه کند. عدم پاسخ مستاجر به اظهارنامه به شما قدرت بیشتری برای دفاع از حقوقتان در مرجع قضایی خواهد داد. تا بتوانید نسبت به صدور حکم تخلیه از طرف قاضی امیدوار باشید.
اعتراض به صدور حکـم تخلـیه
بعد از آنکه مرجع قضایی در مورد صدور حکم تخلیه اقدام نمود ، ممکن است مستأجر ظرف 20 روز نسبت به حکم تخلیه اعتراض کند. اما چنانچه در مهلت مورد نظر مستاجر اعتراضی نکند ، مالک می‌تواند درخواست صدور حکم اجراییه را به دادگاه بدهد. در اینجا نیز طبق قانون، مستأجر حق دارد ظرف 10 روز به حکم اجراییه اعتراض کند.
پس از گذشت این 10 روز چنانچه مستأجر اعتراضی به اجراییه نداشته باشد یا اعتراض او وارد نباشد ؛ حکم اجرایی ، قطعی تلقی شده و طی 24 ساعت به مستأجر ابلاغ میشود. پس از ابلاغ اجرای حکم ، مستأجر موظف است ظرف 72 ساعت ملک را به موجر تحویل دهد. در غیر این‌صورت، مالک با در دست داشتن حکم تخلیه و همراهی یک مأمور کلانتری می‌تواند مستأجر را به تخلیه ملک مجبور کند.
از سوی دیگر، مالک باید مبلغ رهن را به مستأجر بازگرداند و اگر خسارتی از سوی مستأجر به ملک وارد شده باشد یا هزینه قبوض آب، برق و… توسط مستأجر پرداخت نشده باشد؛ مالک از دو راه زیر نسبت به جبران خساراتش می‌تواند اقدام کند:
- دادخواست مطالبه خسارت به طرفیت مستأجر تنظیم کند.
- مبلغ رهن ملک را به دادگاه بپردازد و از دادگاه بخواهد که پس از محاسبه هزینه خسارات وارد شده از سوی مستأجر ، آن را از مبلغ رهن کسر نماید.
تخلیه مستأجر ملک تجاری
در مواردی که دعوای موجر و مستاجر در مورد ملک تجاری است ، رسیدگی به دعوا انحصاراً در صلاحیت دادگاه حقوقی محل ملک تجاری است. شوراهای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به تخلیه ملک غیر مسکونی را ندارند.
نکات مهمی که در مورد صدور حکم تخلیه ملک باید بدانید
- در مورد قراردادهای اجاره که به صورت رسمی تنظیم شده اند، پس از اطمینان از وجود شرایط تخلیه و تقاضای موجر ، ظرف یک هفته دوایر اجرای ثبت دستور تخلیه را صادر خواهند کرد.
- چنانچه موجر اقدام به دریافت ودیعه از مستاجر کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره منوط به استرداد وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.
- در صورتی که موجر مدعی : ورود خسارت به ملک ، عدم پرداخت مال الاجاره ، بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارت وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یاد شده باشد ، موظف است همزمان با تودیع وجه سند ، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجراء تحویل نماید. در این صورت دایره اجراء از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
- اگر مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر می شود.
تفاوتهای دستور تخلیه با حکم تخلیه
- دستور تخلیه بدون رسیدگی قضایی توسط شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت صادر می شود. ولی حکم تخلیه ضرورتاً نیازمند تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم است و حتماً یک قاضی بر روند اجرای حکم نظارت دارد یا حکم مستقیماً توسط خود شخص قاضی صادر می شود.
- برای دستور تخلیه رعایت تشریفات آیین دادرسی ضروری نیست. ولی متقابلاً حکم تخلیه کاملا در چارچوب مقررات آیین دادرسی مدنی مورد طرح و رسیدگی قرار می گیرد.
- در دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه نیست و فورا اثاثیه مستاجر قابل تخلیه می باشد. در صورتی که در رابطه با حکم تخلیه صدور اجراییه لازم بوده و پس از ابلاغ حکم مستاجر برای تخلیه 10 روز فرصت دارد.
مطلب مفید | وکیل دستور و حکم تخلیه
