وکیل شکایت از شهرداری و متخصص در امور دعاوی کمیسیونها

وکیل شکایت از شهرداری چه خدمات حقوقی ارائه میدهد؟

آشنایی با خدمات وکیل شکایت از شهرداری

شهرداری از آن دست سازمانها است که خدمات متنوعی ارائه میکند . همچنین نیاز شهروندان به شهرداری برای مهمترین سرمایه های زندگی خود یعنی اموال منقول و غیر منقول همچون خانه ، مغازه و خودرو و … موجب شده است زندگی افراد با این نهاد عمومی گره بخورد.

به عنوان مثال شما برای ساخت ملک باید به سراغ شهرداری بروید تا اجازه ساخت یا همان پروانه ساختمان به شما بدهد. برای همین ساختمان سالانه باید عوارض به شهرداری بدهید. اگر تخلفی در ساخت و ساز داشته باشید باید جریمه آن را بدهید در غیر این صورت ممکن است حتی ملک تان تخریب شود .

برای خرید و فروش خانه یا خودرو باید عوارض به شهرداری بدهید. برای توسعه کسب و کارتان باید از شهرداری مجوز بگیرید . این نوع خدمات و فعالیت ها که منجر به برقراری رابطه و در نتیجه مراجعه مکرر مردم به شهرداری میشود متنوع و گسترده است .

ما در همه موارد مجبور هستیم استانداردها ، قواعد و مقررات ، آیین نامه های مرتبط با نوع خدمات مورد حمایت شهرداری ها را رعایت کنیم . عدم رعایت هر یک از آنها میتواند به قیمت وارد آمدن خسارات زیاد به ما تمام شود. بنابراین در مواردی که نمیتوانیم و یا در محاسبات خود دچار اشتباه میشویم ممکن است بهای گزافی را به شهرداری بپردازیم.

در این موارد استفاده از تجربه و دانش وکیل شکایت از شهرداری میتواند بسیاری از مشکلات ما را حل کند . حتی در مواردی وکیل امور شهرداری میتواند با اقدامات سازنده و به موقع خود ، جلو ضرر و زیان را بگیرد و از وارد آمدن خسارت به ما جلوگیری نماید.

انواع خدمات وکیل شکایت از شهرداری کدامند؟

وکیل شکایت از شهرداری میتواند در هر مرحله از اقدامات ، به کمک متقاضی خدمات بشتنابد. خدمات وکیل امور شهرداری میتواند شامل مشاوره در امور خرید و فروش ملک و مغازه و در نتیجه تنظیم قراردادهای مناسب ، مراجعه به شهرداری برای پیگیری امور خدماتی مختلف و یا طرح شکایت علیه شهرداری و یا دفاع از موکل در کمیسیون های مختلف شهرداری ، مراجعه به مراجع قضایی در هنگام طرح دعوی علیه موکل ، مراجعه به دیوان عدالت اداری جهت طرح شکایت علیه شهرداری و اعتراض به آراء کمیسیون های مرتبط با شهرداری و … باشد.

وکیل میتواند دادخواست ها و شکواییه های مناسب تهیه کند. همچنین لوایح حقوقی مناسب برای دفاع از حقوق موکل خود تنظیم نماید و آنها را در زمان مناسب به نفع موکل خود ارائه کند.

وی میتواند به جای موکل در جلسات مختلف حضور یابد و امورات مختلف حقوقی و در موارد خاص امورات اداری را پیگیری کند.

وکیل همچنین میتواند به موکل خود در امور تجاری و معاملاتی اش کمک کند. از جمله : مشاوره در زمان خرید یا فروش ، تنظیم قراردادها یا فسخ آن ، داوری در قراردادها ، تخلیه ملک و اختلافات مربوط به حقوق تجاری ، سرقفلی و …..

همه این اقدامات ، از وکیل شکایت از شهرداری ، فردی متخصص و کارآمد ساخته است. چنین وکیلی در دو موضوع صاحب تجربه است : در «امور ملکی ثبتی» و در «امور تجاری» .

اشاره به نمونه هایی از خدمات وکیل امور شهرداری

از آنچه تا کنون بیان شد دانستیم که وکیل شکایت از شهرداری خدمات حقوقی متنوعی را میتواند ارائه دهد. برخی از این نوع خدمات حقوقی عبارتند از :

الف) طرح دعوی در دیوان عدالت اداری علیه شهرداری

بیشترین و مهمترین دعاوی علیه شهرداری ها را باید در دیوان عدالت اداری مطرح نمود. بنابراین اینکونه نیست که در دعاوی علیه شهرداری بخواهیم به خود شهرداری مراجعه نماییم. اینگونه دعاوی عبارتند از :

1.اعتراض به آراء کمیسیون ماده 100

کمیسیون ماده 100 شهرداری از آن دست کمیسیون هایی است که به تخلفات مربوط به ساخت و ساز ساختمان رسیدگی میکند.

تخلفاتی که پرونده مربوط به آن­ها باید در کمیسیون ماده 100 مورد رسیدگی قرار گیرد، به قرار زیر می باشند:

• احداث بنا بدون پروانه یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر تراکم
• عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
• تجاوز به معابر شهر
• عدم استحکام بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی ، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
• تغییر کاربری غیرمجاز

چنانچه مالک یا سازنده ، بر خلاف مندرجات پروانه ساختمان اقدام نماید. یا اصولاً بدون مجوز ساخت ، اقدام به ساخت و ساز کند ، سروکارش با شهرداری و کمیسیون ماده 100 خواهد بود. برخورد کمیسیون ماده 100 در قالب اصلاح ، جریمه و یا تخریب می باشد.

مطلب مفید | دفاع در کمیسیون ماده 100

حال اگر سازنده و یا مالک ساختمان ، دلایل روشن برای نحوه ساخت و احداث بنا داشته باشد میتواند در کمیسیون ماده صد از خود دفاع نماید.

نحوه کار کمیسیون بدین ترتیب است که ابتدا گزارش تخلفات به کمیسیون واصل میگردد ، سپس کمیسیون تشکیل جلسه میدهد و به تخلفات واصله رسیدگی میکند. نحوه دفاع در کمیسیون ماده صد بدینگونه است که بعد از تشکیل کمیسیون و صدور رای چنانچه رای صادره مخالف خواسته ذینفع باشد ، ذینفع ده روز فرصت دارد تا لایحه اعتراضی را نگارش کند و به رای کمیسیون اعتراض نماید.

تشریفات رسیدگی 

رسیدگی به تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 بطور معمول غیر حضوری می باشد. از اینرو معمولاً نیازی به حضور مالک در شهرداری نیست. بعد از اینکه کمیسیون ماده صد تشکیل می شود ، فرد ذینفع در همان فرصت ده روزه باید اعتراضش را به صورت کتبی ارائه دهد.

در صورتیکه رای کمیسیون علیه مالک یا شهرداری باشد ، هر یک از طرفین میتواند علیه حکم صادره اعتراض نماید .

چنانچه قرار باشد به رای کمیسیون ماده 100 اعتراض کنید ، باید به دیوان عدالت اداری مراجعه نمایید. البته رسیدگی در دیوان عدالت اداری به صورت غیر حضوری خواهد بود.

مهلت اعتراض در دیوان عدالت اداری ،3 ماه از تاریخ قطعی شدن رای می باشد. این 3 ماه معادل 90 روز است . چرا که در قانون هر ماه 30 روز در نظر گرفته شده است. اما مهلت این اعتراض برای افراد مقیم خارج از کشور 6 ماه می باشد .

در این موارد بهتر است به تنهایی وارد عرصه دفاع از خود در برابر کمیسیون ماده 100 نشوید. چاره کار مشورت با وکیل متخصص دعاوی شهرداری و کمیسیون های تخصصی نظیر کمیسیون ماده 100 میباشد .

وکیل کمیسیون ماده 100 در گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری بدلیل شناخت قوانین و نوع برخورد با انواع تخلفات ساخت و ساز بخوبی میتواند از حقوق شما در برابر جرایم کمیسیون ماده 100 دفاع نماید .

با توجه به اینکه بعد از صدور رای کمیسیون ماده 100 ، میتوانید به رای صادره در موعد مقرر دفاع نمایید . لذا فرصت مغتنمی است تا از وجود وکیل امور شهرداری بهره مند شوید

2.اقدام وکیل امور شهرداری در مورد کمیسیون ماده 77

بحث ماده 77 عمدتاً متوجه اختلافات ناشی از مبلغ عوارضی است که شهرداری از مؤدیان طلب می کند . تأمین منابع مالی شهرداری ها همراه یکی از چالش های این نهاد عمومی است . به طور قطع شهرداری در مورد خدمات متنوعی که به شهروندان ارائه می‌دهد نیازمند منابع مالی است . بنابراین عوارض را میتوان یکی از منابع مهم درآمدی شهرداری‌ها محسوب نمود .

تنوع و گستردگی عوارض و قوانین و مقررات گوناگونی که در این رابطه به تصویب رسیده است بعضاً منجر به اختلاف بین مؤدی و شهرداری می‌شود . به همین جهت قانونگذار در ماده ۷۷ قانون شهرداری‌ها مرجع مستقلی را برای رسیدگی به این امر پیش بینی نموده است، که رفع این گونه اختلافات به این کمیسیون ارجاع می‌گردد .

آراء صادره از سوی کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری از سوی اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی قابل اعتراض و رسیدی در دیوان عدالت اداری است. ضمن آن که برابر رأی وحدت رویه شماره ۶۹۹ مورخ ۲۲/۳/۱۳۸۶ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور، به سازمان های دولتی نیز حق اعتراض داده شده است. آنها می توانند در صورت اعتراض به آرای صادره از سوی کمیسیون مزبور به مراجع دادگستری مراجعه کنند.

رای کمیسیون ماده 77 به موجب بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آن‌ها قابل شکایت در دیوان عدالت اداری است.

رسیدگی در دیوان عدالت اداری

دیوان عدالت اداری آراء صادره از هیات‌های رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسیون‌هایی مثل کمیسیون ماده ۷۷ را فقط از حیث نقض قوانین و مقررات و مخالفت با آن‌ها مورد بررسی قرار می‌دهد. این امر منافاتی با قطعی بودن و در واقع غیر قابل تجدید نظر بودن رای کمیسیون ماده ۷۷ ندارد.

اگر در نظر دارید به رأی صادره از سوی کمیسیون ماده 77 شهرداری اعتراض نمایید و نمی دانید چگونه کار خود را آغاز نمایید سعنی کنید با افراد آگاه مشاوره نمایید. وکیل متخصص کمیسیون ماده 77 امور شهرداری در گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری با سوابق و تجربیات خود در امور ملکی و دعاوی مربوط به سازمان ها و نهادهای دولتی و دیوان عدالت اداری میتواند مشاور خوبی برای شما باشد.

3.اعتراض به رای کمیسیون ماده 7 یا کمیسیون باغات

یکی از قابل بحث ترین موضوع در خصوص اجرای این قانون اختلافاتی است که میان مالکین و شهرداری در مورد باغ بودن ملک مطرح می شود. از آن جا تشخیص باغ بودن با شورای اسلامی شهر است.

در مواردی که اعتراضی وجود داشته باشد، شهرداری موظف است درخواست مالک و ذی نفع یا درخواست خود را با سوابق و مدارکی که در بند ((د)) ماده یک آیین نامه قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز آمده است به کمیسیون ماده ۷ ارسال نماید. کمیسیون نظر خود را که حداکثر ظرف مدت یک ماه صادر و به ذی نفع ابلاغ می گردد. ممکن است ذی نفع به ابلاغ شهرداری و نظر کمیسیون اعتراض داشته باشد. وی دو ماه از تاریخ ابلاغ فرصت دارد اعتراض خود را به شهرداری تقدیم نماید.

سپس شهرداری آن را به شورای شهر ارسال می نماید . نظر شورای اسلامی شهر در مورد تشخیص باغ قطعی خواهد بود. در غیر این صورت ، مصوبه کمیسیون به عنوان رأی قطعی و نظر شورای اسلامی شهر تلقی خواهد شد. بنابراین می توان گفت شورای اسلامی شهر در واقع مرجع رسیدگی به اعتراض ذینفع است . یعنی همان اعتراض به نظریه کمیسیون باغات یا کمیسیون موضوع ماده ۷ .

معیارهای باغ بودن

برابر بند «د» از ماده یک آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز شهرها، معیارهای باغ بودن یک ملک به قرار زیر هستند :

– داشتن حداقل ۵۰۰ متر مربع مساحت. در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده (۱۶) متر مربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت.  و در صورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط هر بیست وپنج (۲۵) متر مربع یک اصله درخت مثمر و یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آنها غرس شده باشد. قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار (لحاظ شده در این بند )نخواهد بود.

– دارا بودن سند مالکیت ویا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ،باغچه،زمین منجر وباغ عمارت.

-دارا بودن سابقه برای دایر باغ ،دایر باغچه ،دایر مشجر از کمیسیون ماده دوازدهم (۱۲) قانون زمین شهری

– محلهایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند.

– محلهایی که به تشخیص شورای اسلامی باغ شناخته می شوند.

اگر شما در زمره افرادی هستید که بدنبال وکیل شکایت از شهرداری برای حل مشکلاتتان در کمیسیون و یا دیوان عدالت اداری هستید ما اینجا هستیم تا به شما در این رابطه کمک نماییم.

4.شکایت از مصوبات کمیسیون ماده پنج

از مهمترین وظایف کمیسیون ماده 5 ،  اظهار نظر در مورد لوایح و مقررات شهرسازی و طرح های جامع شهری و همچنین نوع کاربری زمین (اداری ، مسکونی ، فضای سبز و… ) می باشد.

گاهی مصوبات کمیسیون ماده 5 در تعارض با حقوق مالکانه افراد قرار می گیرد. در اینگونه موارد طرح دعوا آغاز می گردد. از جمله مراجع مهمی که دسته ای از دعاوی شهرداری ها در دیوان عدالت اداری متوجه آن است، کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است .

رسیدگی به شکایات مربوط به کمیسیون ماده 5 اگر جنبه عام و فراگیر داشته باشد، در صلاحیت هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است. اگر موضوع فاقد جنبه عمومی و صرفأ در مورد اشخاص معینی باشد رسیدگی در صلاحیت شعب دیوان عدالت اداری است.

در این موارد وکیل کمیسیون ماده 5 و متخصص در امور شهرداری میتواند کمک شایانی به موکل خود در رفع شبهات و نیز حل اختلافات و نیز اخذ موافقت کمیسیون و یا گرفتن رای در دیوان عدالت اداری به نفع موکل بنماید.

5 شکایت از رای کمیسیون موضوع بند 20 ماده 55 قانون شهرداری ( کمیسیون مشاغل مزاحم)

6 اعتراض به تملک غیر قانونی اراضی توسط شهرداری، شورای عالی شهر سازی و …

7-دعاوی مربوط به صدور و ابطال پروانه ساختمانی

نکته آنکه طبق رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 555 مورخ 1399/4/17 : مصوبات شورای اسلامی شهر کرج متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی، از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر کرج خارج است.

8-دعوی احراز وقوع تخلف شهرداری و عوامل آن از قوانین و مقررات

9-ابطال مصوبات شوراهای اسلامی شهرها

لازم به ذکر است که رای وحدت رویه شماره 972 مورخ 1399/8/20 اعلام داشته است: با توجه به اینکه شورای اسلامی شهر جزء هیچ یک از مصادیق واحدهای مصرح در ماده ۱۰ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری محسوب نمی‌شود، بنابراین رسیدگی به تقاضای ابطال مصوبات شوراهای اسلامی شهر در شعب دیوان عدالت اداری قابل طرح و رسیدگی نیست.

بنابراین آراء شعب دیوان عدالت اداری به شرح مندرج در گردش کار در حدی که متضمن این معناست و شعب دیوان عدالت اداری را صالح به رسیدگی تلقی نکرده‌اند صحیح و موافق مقررات است. این رأی به استناد بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
با این همه رسیدگی به مصوبات شورای شهر در خصوص عوارض تصویبی سالیانه همچنان در هیات عمومی دیوان عدالت اداری رسیدگی می شود.

10.دعوی احراز حقوق مالکانه علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری

حقوق مالکانه صرفاً حق مالک بر صدور پروانه ساختمانی نیست بلکه تمامی حق و حقوقی که مالک ملک در حالتی که روی ملک او طرحی تصدیب نشده است را شامل می گردد.

بنابراین در صورتی که شهرداری،بدون دلیل موجه از پذیرش تقاضای تفکیک به استناد اینکه ملک در طرح واقع است،خودداری نماید،این تصمیم خلاف قانون است و حسب مورد می توان در دادگاه یا دیوان به این برخورد، اعتراض و شکایت نمود.

ب) دعاوی شهرداری رسیدگی شده در دادگاه های حقوقی

برخی از دعاوی مهم مرتبط با شهرداری ها که در در دادگاه های حقوقی بررسی می شوند عبارتند از:

مطالبه خسارت از شهرداری ،

ابطال قرارداد یا صلح نامه هایی که با شهرداری یا شورای شهر منعقد شده است ،

دعاوی خلع ید ،

مزاحمت از حق و ممانعت از حق ،

دعاوی تصرف عدوانی ،

مطالبه بهای ملک از شهرداری ،

که در این دعاوی ممکن است شهرداری نیز به عنوان خوانده قرار گیرد .

پ) دعاوی کیفری علیه شهرداری

از دعاوی کیفری علیه شهرداری می توان به مواردی همچون ممانعت از حق و یا مزاحمت از حق ، شکایت کیفری علیه شهرداری بابت تصرف عدوانی ، دریافت وجه غیر قانونی ، شکایت از شهرداری و مامورین آن به عنوان تخریب و ورود غیر قانونی به ملک اشاره نمود.

هزینه وکیل امور شهرداری در تهران

هزینه های حق الوکاله وکیل شکایت از شهرداری در مواردی که به آن اشاره شد هیچگاه ثابت نیست . بنابراین در هر موضوع و هر پرونده باید میان وکیل و موکل توافق حاصل شود. مبلغ هزینه ای که باید به وکیل پرداخت شود مربوط به موضوع پرونده، پیچیدگی آن و میزان فعالیتی است که وکیل بر روی پرونده انجام می دهد.