مشاوره حقوقی و اهمیت آن

اهمیت مشاوره حقوقی

مشاوره حقوقی، ضامن سلامتی و امنیت است. آیا این جمله درست است؟

این موضوع مهمی است که بسیاری افراد ممکن است از خود بپرسند.

براستی چرا مشاوره حقوقی مهم است؟

زندگی شهری موجب برخورداری بسیاری از شهرنشینان از مواهب و امکانات شهری شده است. این امر بی نصیب از چالش ها و آسیب های پرمخاطره نیست.

در شهرهایی نظیر تهران این موضوع موجب پیچیدگی روابط اجتماعی و برخوردهای مخاطره آمیز شده است.

طی سال های اخیر بسیاری از قوانین متناسب با نیازهای روز تغییر پیدا کرده اند.

می دانیم همه مردم امکان مطالعه قوانین و آگاهی از مخاطرات محیط پیرامون خود را ندارند. بنابراین در اکثر موارد ضروری است شهروندان به مشاورین مورد اعتماد خود مراجعه کنند. با این کار، در بسیاری از فع الیت های مرتبط با منافع آنان، از دانش حقوقی مشاوران بهره خواهند برد.

حجم پرونده های مفتوح در محاکم قضایی نشان از آمار جرایم و آسیب های اجتماعی دارد. از طرفی تعداد زندانیان کشور و آمار روزانه مراجعه افراد به کلانتری ها  از مشکلات قضایی و حقوقی حکایت دارد. و نشانه آن است که بسیاری از افراد، خواسته یا ناخواسته گرفتار پرونده های قضایی هستند. این افراد در صورت مشاوره حقوقی و کسب حداقل اطلاعات، می توانستند از بسیاری مشکلات قضایی جلوگیری کنند.

امروزه اهمیت استفاده از مشاورین حقوقی در میان سازمان ها و شرکت ها و مؤسساات بزرگ کاملاً درک شده است. کمتر سازمانی را می توان دید که واحد حقوقی نداشته باشد. در این سازمان ها کلیه قراردادها، پرونده ها و دعاوی حقوقی از طریق مشاورین حقوقی پیگیری و حل و فصل می شود.

چرا باید به مشاوران حقوقی مراجعه نمود؟

در میان اکثریت مردم، خانواده ها و حتی شرکت های کوچک هنوز فرهنگ مراجعه به کارشناسان حقوقی جدی گرفته نمی شود. بنابراین در این بخش احتمال گرفتاری و مخاطره بسیار بیشتر است.

شاید یکی از کانون های پرمخاطره در زندگی شهری، مشکلات مربوط به درون خانواده هاست.

اعضای خانوداه بویژه والدین همواره با انواع دعواهای حقوقی از جمله اختلافات خانوادگی مواجه هستند.

کافی است به دادگاههای خانواده مراجعه و ببینیم چه تعداد از زوجین به دلایل مختلف علیه یکدیگر اقامه دعوا می کنند.

در مورد سایر مشکلات نظیر انواع کلاهبرداری ها، اختلافات مالی و…. این نابسامانی ها را می توان مشاهده نمود.

اگر بیشتر این افراد به مشاورین حقوقی مراجعه می نمودند به طور قطع مشکلات کمتری داشتند.

زیرا طرح مسائل با مشاورین و درخواست راهنمایی، از تشکیل بیشتر پرونده های قضایی جلوگیری می نمود.

باید اطمینان خاطر پیدا کرد در همه حال پیشگیری بهتر از درمان است.

باید کمی حوصله و درایت به خرج داد.

با اندک پرداخت هزینه مشاوره حقوقی، بیشتر نیازهای حقوقی خود را از همان ابتدا با مشاورین مطرح نمایید.

از آنان مشاوره حقوقی دریافت کنید.

در این صورت بیشتر مشکلات از همان ابتدا حل شده و در مسیر  منطقی  پیش خواهد رفت.

با ما در ارتباط باشید

چنانچه در مورد هر یک از دعاوی ملکی خواهان دریافت مشاوره و یا اعطای وکالت خود به وکلای ما را دارید می توانید با ما تماس بگیرید.

بازگشت به صفحه اصلی

 

 

الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک

یکی از انواع دعاوی ملکی، دعوای الزام به تحویل ملک است. این دعوا بعد از انعقاد قرارداد خرید و فروش ملک اتفاق می افتد.

یکی از دلایل وقوع این نوع دعوا، می تواند از انعقاد قراردادهای نادرست و سوءاستفاده های احتمالی فروشندگان یک ملک باشد.

طرفین در این نوع دعوا  مبایعه نامه ای را تنظیم و مقرر می دارند فروشنده در زمان معین، ملک را تحویل خریدار دهد.

اما به دلایل مختلف فروشنده در موعد مقرر ملک را تحویل خریدار نمی دهد.

در شرایط مورد نظر خریدار مجبور به طرح دعوا علیه فروشنده می شود.

بدین ترتیب که با حضور در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست الزام به تحویل ملک را جهت تقدیم به مرجع قضایی تنظیم می کند.

طرفین دعوا

همیشه در دعاوی حقوقی، به کسی که شروع کننده دعوا است خواهان می گویند. در این نوع دعوا، خواهان، خریدار ملک است.

فروشنده ملک نیز خوانده این دعوا خواهد بود.

 

دادگاه صالح

در دعوای الزام به تحویل ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع است.

خواهان برای طرح دعوا باید در آن جا حضور پیدا نماید.

دادگاه چگونه به موضوع رسیدگی می نماید؟

در همه دعاوی، بار اثبات جرم با شاکی و یا خواهان است. بنابراین وی باید مدارک کافی در اختیار داشته باشد.

دردعوای الزام به تحویل ملک، خواهان با در دست داشتن سند رسمی، دعوای خود را آغاز می نماید.

برخی محاکم، قولنامه یا مبایعه نامه را هم به عنوان سند دارای اعتبار، در طرح اینگونه دعاوی می پذیرند.

با این وجود وحدت عمل در این مورد وجود ندارد و برخی محاکم از خواهان درخواست ارائه سند رسمی می کنند.

در چنین شرایطی خواهان ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

البته به نظر می رسد در مناطقی که نوعاً معاملات به صورت قولنامه ای انجام می گیرد، محاکم قضایی احتمالاً این سند را هم مورد توجه قرار دهند.

مدارک لازم برای تنظیم دادخواست

برای طرح دعوا، خواهان ابتدا باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نماید.

وی علاوه بر تصویر اسناد ملکی لازم است اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه خود را نیز همراه داشته باشد.

قاعده بر آن است که هر سند و مدرکی که دلیلی بر حقانیت و اثبات درستی ادعای خواهان باشد ضمیمه دادخواست شود.

هزینه دادرسی

هزینه دادرسی دادخواست الزام به تحویل ملک، بر اساس ارزش منطقه ای ملک تعیین می گردد.

بنابراین باید دقت نمود خواهان وارد دعوایی نشود که بار مالی برای او بدنبال داشته باشد و خدای نکرده از همان ابتدا دعوای او رد شود.

صدور اجراییه

در دعوای الزام به تحویل ملک، چنانچه رأی قطعی دادگاه دایر بر تحویل ملک به خواهان باشد، اجراییه صادر می شود.

با صدور اجراییه اقدام مربوط به الزام خوانده به تحویل ملک به خواهان آغاز می گردد.

ممکن است شخص ثالث در ملک ساکن باشد.

چنانچه وی اسناد قابل اهمیتی در دست نداشته باشد از منظر قانون او صاحب حق نیست .

در این موارد می توان به عنوان غاصب با او برخورد نمود.

اگر فردی که ملک در تصرف او است ادعای حقی داشته باشد ظرف یک هفته باید به دادگاه مراجعه نماید.

اگر ظرف ۱۵ روز از تاریخ مهلت تعیین شده از طرف دادگاه، قراری واصل نشود که حکم را به تأخیر اندازد، ملک تخلیه و تحویل خریدار می شود.

برخی سؤالات و پاسخ به آنها

سؤال : در مواردی که طرفین، زمان مشخصی برای تحویل ملک معین نکرده باشند، خریدار چه وقت می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را بخواهد؟

پاسخ : اگر بین طرفین زمان مشخص برای تحویل ملک وجود داشته باشد تا قبل از آن خریدار نمی تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را بخواهد.

اما در صورت عدم وجود چنین قیدی، محدودیتی برای این کار نخواهد داشت.

سؤال : هزینه های تحویل ملک بر عهده چه کسی است؟

پاسخ: هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده خواهد بود.

بنابراین در دعوای مورد بحث خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.

سؤال : در چه صورت می توان معامله را فسخ نمود؟

پاسخ : در صورتی که عیب و نقصی در ملک ایجاد شود. در این صورت خریدار حق این را دارد که معامله را فسخ نماید.

سؤال : در زمان معامله امکان تحویل ملک به خریدار وجود نداشته، این معامله چگونه است؟

پاسخ : یکی از شروط معامله آن است که در زمان انعقاد قرارداد، مال در اختیار فروشنده باشد.

وی باید امکان دخل و تصرف در مال خود را قبل از انجام معامله داشته باشد.

بنابراین اگر در زمان فروش، مال در اختیار فروشنده نبوده، این معامله از اساس باطل خواهد بود.

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان مشخص توسط فروشنده، مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل ملک می باشد.

سؤال : آیا خریدار می تواند اجرت المثل ایام تصرف را درخواست نماید؟

پاسخ : در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی باشد امکان مطالبه اجرت المثل ایام تصرف وجود دارد.

در غیر این صورت به صرف الزام تحویل ملک به خریدار، نمی توان درخواست مطالبه اجرت المثل نمود.

سؤال : آیا عمل فروشنده ای که ملک را تحویل نمی دهد در حکم تصرف عدوانی است؟

پاسخ : خیر. عمل فروشنده در حکم تصرف عدوانی نیست و نمی توان تحت این عنوان از او شکایت نمود.

سؤال : حق حبس چیست؟

پاسخ : اگر فروشنده بر اساس مفاد قرارداد عمل نکند و ملک را تحویل ندهد، حق حبس معنا پیدا می کند.

بدین صورت که خریدار با استفاده از این حق می تواند پرداخت مبلغ مربوط به تحویل ملک را تا موقع تحویل ملک به تعویق اندازد.

سؤال : در چه صورت امکان فسخ قرارداد وجود دارد؟

اگر پس از حکم دادگاه باز هم امکان تحویل ملک میسر نشود، خریدار می تواند فسخ را از دادگاه بخواهد.

مستندات قانونی دعوای الزام به به تحویل ملک

رویه و نظرات قضایی در دعوای الزام به تحویل ملک

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ چیست؟ اندکی تلمل نمایید تا در این باره مفصل صحبت کنیم.

باید بدانید در شهرداری و نهادهای متبط با ساخت و ساز انواع کمیسیون ها وجود دارد .

شاید شما هم نام کمیسیون ماده ۵ ، یا نام کمیسیون ماده ۷ ، همچنین کمیسیون ماده ۷۷ را شنیده باشید.

اینها همه کمیسیون هایی هستندکه با موضوع ملک و ساخت و ساز مرتبط می باشند.

در هر کشوری، موضوع ساخت و ساز در املاک تابع قوانین و ضوابط مشخص و از قبل تدوین شده می باشد.

این ضوابط عمدتاً ناظر بر محدوده شهرها و حریم آن است و شهرداری نهادی است که بر اجرای آن نظارت می کند.

هدف از این کار افزایش ایمنی و سلامت ساخت و ساز در داخل شهرها و محدوده حریم آن می باشد.

در کشور ما موضوع مورد بحث یکی از مسایل مهم و گاهاً دردسر ساز برای شهروندان محسوب می گردد .

کمتر کسی است که تا کنون در باره کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیزی نشنیده باشد.

این ماده ناظر بر نحوه تفکیک اراضی و یا ساخت و ساز در آن است.

در بسیاری موارد ممکن است اختلافاتی میان این نهاد عمومی و شهروندان پدید آید که در این صورت پرونده به دیوان عدالت اداری ارجاع می شود.

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

برای آنکه بحث خود را دقیق تر پیش ببریم ابتدا لازم است بدانیم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری جیست؟ باید ببینیم قانون چه می گوید.

در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری چنین آمده است:

 ‌ماده ۱۰۰ – مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری ‌پروانه اخذ نمایند. (الحاقی ۲۷/۱۱/۱۳۴۵)

‌شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین‌ محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.

‌تبصره ۱ – در موارد مذکور که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت ‌داشته باشد،

یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد،

به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهایی مرکب از:

نماینده‌ وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور،

و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری،

و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح‌می‌شود.

کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد.

پس از انقضاء مهلت مذکور‌،کمیسیون مکلف است تصمیم مقتضی  را ظزف یک ماه صادر کند.

در این جلسه نماینده شهرداری( بدون حق رأی) برای ادای توضیح شرکت می‌کند.

در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک‌هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید.

در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

‌در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید.

‌شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند.
هر‌گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را‌ طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود(۱۷/۵/۱۳۵۲).

‌تبصره ۲ – اقدامات شهرسازی خارج از محدوده شهر‌ها باید با موافقت وزارت کشور باشد. (اصلاحی  ۲۷/۱۱/۱۳۴۵).

‌تبصره ۳ – مهندسان ناظر ساختمان‌ها مکلفند نسبت به عملیات اجرائی ساختمان‌هایی که به مسئولیت آن‌ها احداث می‌گردد:

از لحاظ انطباق ساختمان با‌مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها،

و محاسبات فنی ضمیمه آن،

مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه‌ها و محاسبات‌فنی را گواهی نمایند.

ممکن است مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند .
این کار اگر به طرح در‌ کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر تخریب ساختمان منجر گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و‌ساختمانی منعکس نماید،

شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر،

برابر قانون نظام معماری و ساختمانی ‌حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به ۶ ماه تا سه سال محرومیت از کار،

و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب ‌به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات مذکور محکوم کند.

مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در ‌پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد.

‌مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمان‌ها نظارت نمایند.

هر‌گاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند،

و یا در مورد صدور گواهی‌انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند،

طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود.

در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و‌ مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.

‌در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجراء نشود ،
می‌تواند با استفاده از مأموران اجراییات خود و‌در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید. (الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶).

‌تبصره ۴ – شهرداری مکلف است از تاریخ دریافت تقاضای کتبی دائر به صدور گواهی‌های مندرج در تبصره‌های ۳ و ۵ حداکثر ظرف یک ماه گواهی ‌مورد تقاضا را صادر و به متقاضی تسلیم نماید.

و در صورت مشاهده تخلف مراتب را ظرف‌‌ همان مدت کتباً به متقاضی اعلام کند. (الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶).

‌تبصره ۵ – دفا‌تر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هر گونه معامله اعم از قطعی و رهنی در مورد ساختمان‌ها:

گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمان های ‌ناتمام،

گواهی عدم وقوع تخلف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد،

ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.

‌در مورد ساختمان هایی که پروانه آن قبل از تصویب این قانون صادر شده باشد،

در صورتی که گواهی پایان ساختمان ارائه نشود،

و طرف معامله با علم به ‌اینکه ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری باشد،

به انجام معامله رضایت دهد ثبت آن با تصریح مراتب فوق ‌در سند بلامانع است.

‌در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده و فاقد پروانه باشند،

گواهی شهرداری مبنی بر اینکه ساختمان قبل از تاریخ‌ مذکور ایجاد شده و یا احراز موضوع از طرف دفترخانه و یا رضایت طرف معامله به اینکه ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده۱۰۰ قانون شهرداری باشد به انجام معامله، با درج هر یک از مراتب فوق در سند، معامله آن بلامانع است. (الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶).

‌تبصره ۶ – در مورد ساختمان هایی که تا تاریخ تقدیم لایحه این قانون(۲۴/۱۱/۲۵۳۵)
  • پروانه ساختمانی آن‌ها برای سکونت صادر شده ولی به علت‌ تبدیل پارکینگ یا زیرزمین به محل سکونت یا احداث ساختمان مسکونی اضافه بر پروانه، تصمیم به تخریب آن‌ها طبق تبصره یک ماده صد قانون ‌شهرداری اتخاذ شده باشد
  • یا موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ احاله شده ولی منتهی به اتخاذ تصمیم نگردیده
  • و یا با احراز تخلف تا تاریخ مذکور به‌کمیسیون ماده ۱۰۰ احاله نشده باشد
  • در صورتی که ساختمان مورد تخلف به دیگری منتقل شده باشد شهرداری با دریافت حق پارکینگ مصوب انجمن‌شهر به میزانی که در تاریخ تقدیم لایحه این قانون مقرر بوده است،
  • و در صورتی که ساختمان مورد تخلف به دیگری منتقل نشده و در ملکیت مالک باقی ‌باشد،
  • به جزء در مورد تبدیل پارکینگ به محل مسکونی مشروط بر اینکه احداث پارکینگ در نقشه پیش‌بینی شده،
  • و تبدیل مجدد آن به پارکینگ به اصل‌ساختمان لطمه وارد نسازد
  • با دریافت دو برابر حق پارکینگ مذکور برای هر متر مربع مورد تخلف گواهی پایان ساختمان صادر و از تخریب مورد تخلف ‌خودداری خواهد کرد.
‌در صورتی که ساختمانهای مذکور به دیگری منتقل شده باشد منتقل‌الیه می‌تواند وجوهی را که از این بابت به شهرداری پرداخت نموده از متخلف‌مطالبه کند(۸/۶/۱۳۵۶).

‌تبصره ۷ – ساختمان هایی که پروانه ساختمان آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ‌معاف می‌باشد(۸/۶/۱۳۵۶).

‌تبصره ۸ – در مورد آراء صادر از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری،

هر‌گاه شهرداری یا مالک یا قائم‌ مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت‌ به آن رأی اعتراض نمایند،

مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود.

اعضاء آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی‌شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است. (الحاقی ۸/۶/۱۳۵۶).

مفاد تبصره‌های ۳ و ۴ و ۵ ‌فقط در محدوده شهرداری پایتخت اجرا می‌گردد و اجرای آن‌ها در سایر شهر‌ها موکول به پیشنهاد وزارت کشور و تصویب هیأت وزیران است.

کدام تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می گیرد؟

تا اینجا روشن شد که ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در مورد ساخت و ساز و نوع تخلف از آن ها و صدور پروانه برای ساختمان ها بحث می کند.

حال باید بدانیم چه نوع موضوعات یا بهتر بگوییم تخلفات مشمول ماده ۱۰۰ می گردند.

به عبارت دیگر در چه صورتی پرونده تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می­‌گیرد.

تخلفاتی که پرونده مربوط به آن­ها باید در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار گیرد، به قرار زیرند:

۱. احداث بنا بدون پروانه(مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن(موضوع تراکم)
۲. عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
۳. تجاوز به معابر شهر
۴. استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
۵. تغییر کاربری غیرمجاز

حال سؤال این است که اگر شخصی از تخلفات یک نفر در امر ساخت‌­ وساز متضرر شود،

آیا می تواند به  شهرداری یا کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه کند؟

در پاسخ باید گفت کلیه شهروندان که از این نوع تخلفات متضرر می شوند، گذشته از حق مراجعه به مراجع قضایی، می‌توانند به شهرداری نیز مراجعه نمایند.

اگر شهرداری پس از بررسی­‌های لازم رسیدگی به تخلف را در صلاحیت کمیسیون ببیند، پرونده را به آن ارجاع می­‌دهد.

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری یک مرجع حقوقی است که از نهاد شهرداری جدا است .

اگرچه محل تشکیل آن خارج از شهرداری و یا دادگستری قرار دارد.

اما اعضای آن را نمایندگان دادگستری ، وزارت کشور، شورای اسلامی و شهرداری تشکیل می دهند.

توضیح اینکه حضور نماینده شهرداری فقط برای ادای توضیحات فنی است و حق رای ندارد.

تشریح تخلفات و جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰

تخلف تراکم اضافی و احکام مربوط به آن

یکی از تخلفات عمده که در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مورد رسیدگی قرار می گیرد اضافه بنا یا تخلف تراکم اضافی است.

بهتر است این نوع تخلف را کمی بیشتر توشح دهیم.

مساحت زیربنای هر ساختمان در پروانه ساخت مشخص شده است.

گاهی این مساحت از طرف شهروندان و به هنگام ساخت و ساز رعایت نمی گردد.

در این موارد، مساحت زیربنای ساختمان ها از زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی بیشتر می شود.

در این موارد گفته می­‌شود که شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی گردیده­‌است. در این موارد کمیسیون یا حسب مورد دستور تخلیه و یا تخریب می دهد.

الف. تخریب:

در مواردی که در حین ساخت، اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد،

و یا این‌که کمیسیون در ابتدا حکم به پرداخت جریمه نموده اما پرداخت نشده باشد،

کمیسیون حکم به تخریب بنای اضافی خواهد نمود.

ب. جریمه:

در مواردی که تخریب قلع اضافه بنا ضرورت نداشته باشد، کمیسیون حکم به پرداخت جریمه خواهد کرد.

تغییر کاربری

این موضوع نیز از تخلفات شایع در برخی شهرها و یا محدوده های شهری است.

بدین صورت که گاهی مالکین یک ملک از نوع استفاده از ساختمان عدول می کنند.

یعنی اگر در پروانه ساختمان، نوع استفاده از آن مسکونی اعلام شده، در بنای در دست ساخت، واحدهای تجاری دایر می کنند .

در این شرایط پرونده برای ساختمان و مالک آن تشکیل و موضوع در کمیسیون مورد رسیدگی قرار گرفته و حکم به تعطیلی آن واحد تجاری گرفته می شود.

عدم استحکام بنا

در مواردی نیز به دلیل عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی از سوی مالک یا مالکین و عدم استحکام بنا، کمیسیون حکم تخریب بنا را صادر می نماید.

عدم احداث پارکینگ

این تخلف نیز یکی از تخلفات شایع در مناطق مختلف شهری است. این نوع تخلفات ممکن است به چند صورت مورد توجه قرار گیرد:

  • اگر پارکینگ ساخته نشده باشد حکم کمیسیون ساخت پارکینگ خواهد بود.
  • اگر پارکیگ ساخته شده باشد و امکان اصلاح وجود داشته باشد حکم به اصلاح آن داده می شود.
  • اگر پارکینگ ساخته شده باشد اما امکان اصلاح وجود نداشته باشد حکم صادره، جریمه خواهد بود.
  • اگر پارکینگ ساخته شده باشد اما اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد، حکم صادره تخریب خواهد بود.
تخلفات مهندس ناظر

وظیفه مهندس ناظر ساختمان نظارت بر عملیات اجرایی احداث بنا و تظبیق آن با مشخصات دکر شده در پروانه ساختمان است.

علاوه بر این در انتهای کار احداث ساختمان، وظیفه مهندس ناظر تأیید این فرایند است.

در جریان ساخت مهندس ناظر تخلفات را به شهرداری اعلام می کند.

اما اگر تخلفات از سوی وی گزارش نشد و یا گزارش وی خلاف واقع بود پرونده ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد.

توضیح اینکه شهرداری تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی گزارش می دهد و در آن جا نیز جرایمی برای اینگونه متخلفین در نظر گرفته شده است.

فرایند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دو نوع کمیسیون بدوی و تجدید نظر وجود دارد.

ناگفته پیدااست که هر نوع تخلف ابتدا در کمیسیون بدوی مورد رسیدگی قرار می گیرد.

هر فردی که پرونده تخلف وی در کمیسیون مورد رسیدگی قرار می گیرد می توان لایحه کتبی خود را به کمیسیون ارائه داده و از حقوق خود دفاع نماید.

اعتراض به رأی کمیسیون ماده ۱۰۰

پر واضح است که اعتراض به رأی کمیسیون بدوی، در کمیسیون تجدید نظر مورد رسیدگی قرار می گیرد. و تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر قطعی و قابل اجرا است.

با این وجود، قانونگذار هنوز هم برای آنکه هیچگونه حقی از هیچکس ضایع نگردد یک مسیر دیگر را برای معترضین به رأی کمیسیون تجدید نظر، باز نموده است.

این مسیر مراجعه به دیوان عدالت اداری و اعتراض به رای کمیسیون، به استناد ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری است.

وکیل متخصص کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و دیوان عدالت اداری

باید دانست مباحث مطرح شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ و یا نحوه اعتراض و تقدیم لایجه در دیوان عدالت اداری، یک اقدام فنی و تخصصی است.

در چنین شرایطی تحت هیچ عنوان پیشنهاد نمی گردد امورات خود را رأساً  پیگیری نمایید.

در این موارد بهتر است با افراد خبره و حقوقدان مشورت نمایید.

گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری با در اختیار داشتن وکلای حاذق و با تجربه آماده ارائه مشاوره تخصصی به شهروندان محترم و در صورت توافق، قبول وکالت عزیزان در دعاوی مورد بحث خواهند بود.

در این موارد بهتر است با ما تماس بگیرید و حس خوب اعتماد و داشتن تکیه گاهی مطمئن و استوار را تجربه نمایید.

جعل اسناد ملکی

جعل اسناد ملکی

جعل اسناد ملکی

بنابر اخبار و امار، جعل اسناد ملکی یکی از جرایمی است که کاربرد مصادیق آن در روابط اقتصادی و اجتماعی افزایش یافته و به یکی از معضلات حقوقی در کشور تبدیل شده است.

یکی از مصادیق جرایم کیفری در حوزه حقوقی املاک، جعل اسناد ملکی است.

این جرم با توجه به نوسانات شدید بازار املاک و مستغلات در هر دوره ممکن است شکل جدیدی به خود  بگیرد.

بنابر آمار اعلام شده از سوی پلیس آگاهی، جعل اسناد ملکی، نیمی از پرونده های تشکیل شده در این مرجع را شامل می شود.

چرا که شناسایی و اثبات این جرم در بسیاری از موارد، دشوار است.

همین موضوع، آن را به یکی از پیچیده ترین و مهم ترین جرائم کیفری تبدیل کرده است.

جعل و کلاهبرداری دو رفتار مجرمانه هستند که در بسیاری از موارد با یکدیگر اتفاق می افتند.

لذا جا دارد ابتدا هر یک از این دو جرم را تعریف نموده سپس وجوه افتراق آن ها را مورد اشاره قرار دهیم.

جعل در قانون مجازات اسلامی

قبل از پرداختن به جعل اسناد ملکی، بهتر است جعل را تعریف نماییم.

به استناد ماده ۵۲۳ « قانون مجازات اسلامی» جعل و تزویر، عبارت است از :

ساختن نوشته یا سند،

یا ساختن مهر یا امضای مهر اشخاص رسمی و غیررسمی،

خراشیدن یا تراشیدن،

یا قلم بردن،

یا الحاق،

یا اثبات،

یا سیاه کردن،

یا تقدیم و تأخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی،

یا الصاق نوشته ای به نوشته دیگر،

یا به کار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن،

و نظایر این ها به قصد تقلب.

براساس این تعریف، جرم جعل، ناشی از آگاهی به انجام و ارتکاب به این جرم است.

این امر امکان به اشتباه انداختن دیگری را فراهم نموده و باعث فریب و ضرر فرد دیگری با سند غیرواقعی به عنوان سند اصلی می گردد.

در نتیجه شبیه بودن یا مطابقت داشتن با نمونه اصلی، ملاک تشخیص جرم واقع نخواهد شد.

ارکان سه گانه جرم جعل

در جعل اسناد ملکی و به طور اخص در جرم جعل نیز مانند سایر جرایم، ارکان و عناصر قانونی، مادی و معنوی قابل توجه است.

رکن قانونی جرم جعل

در رکن قانونی، قانونگذار در مواد ۵۲۴ الی ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی به این جرم پرداخته است.

هرچند  عدم صراحت قانونگذار در تفکیک ارکان جرم جعل، خود محل شبهه و تردید است؛

اما مجازات های حبس و جزای نقدی یا هر دو برای آن پیش بینی شده است.

رکن مادی جرم حعل

منظور از ارکان مادی جعل، فعلی است که شخص مرتکب می شود.

 در ماده ۵۲۳ قانون بر حصری بودن آن بدین معنا که مصادیق دیگری غیر از آنچه در قانون تصریح شده نیز در این رابطه صدق می کند، تأکید شده است.

رکن روانی جرم جعل

از دیگر سو جعل از جمله جرایم صرفاً مادی نیست بلکه نیازمند عنصر روانی است.

منظور از عنصر روانی، علم و اراده به انجام یا ترک فعل جعل و یا استفاده از آن توسط فرد است.

یعنی شخص با آگاهی نسبت به خلاف واقع بودن عمل، مرتکب آن شده و در انجام عمل خلاف واقع اراده داشته است.

در واقع احراز قصد و نیت در تغییر و تبدیل یا ساخت سند در اثبات جرم، بسیار مهم است.

به بیانی دیگر در فعل جعل، فرد، قصد فریب دادن دیگران را دارد و منتفع شدن یا عدم انتقاع وی از این فعل، مهم نیست.

چه بسا ممکن است این عمل به قصد انتقاع دیگران انجام شده باشد.

استفاده از سند مجعول

جدای از فعل جعل اسناد ملکی، استفاده از سند مجعول نیز دارای ابعاد کیفری است و خود جرمی مستقل محسوب می شود.

درخصوص استفاده از سند مجعول، عنصر مادی شامل به کارگیری، تسلیم، ارائه سند، واگذاری، استعمال، استناد یا مبادله سند مجعول است.

یعنی حتی اگر مرتکب از سند مجعول، استفاده عملی نبرده باشد، صرف اثبات سوء نیت و آگاهی به جعلی بودن سند، فرد، مرتکب عمل مجرمانه شده است.

استفاده از سند مجعول، جرم مطلق است.

و صرف ارائه یا به کاربردن آن بر عمل مجرمانه صحه می گذارد حتی اگر ضرری از ارائه سند متوجه طرفین نشود؛ صرفا قابلیت اضرار، کافی است.

عنصر روانی جرم استفاده از سند مجعول، چنانچه اشاره شد، همان علم و اراده به استفاده از آن است.

در شناسایی و اثبات عنصر روانی و معنوی دو مورد می بایست لحاظ شود.

یک سوء نیت عام شخص که در واقع بیانگر علم به مجرمانه بودن عملی است که انجام می دهد و عمدی که در استفاده و به کارگیری سند مجعول دارد.

دوم سوء نیت خاص یعنی با علم به استفاده از سند مجعول و ایراد ضرر به شخص یا اشخاص دیگر (ولو بالقوه) به آن استناد یا از آن استفاده می کند.

جنبه عمومی جرم جعل

از منظر قانون و از دیدگاه جرم شناسی، جعل، از جمله جرایمی است که دارای جنبه عمومی است و به نوعی اقدام علیه امنیت و آسایش عمومی تلقی می گردد.

جعل، اعتماد عمومی را نسبت به اصالت و صحت نوشته ها و اسناد مخدوش می سازد،

و در صورت افزایش جرم، در تزلزل روابط اجتماعی و اقتصادی تأثیر بسزایی دارد.

با توجه به تعاریف ارائه شده و برشمردن مصادیق جرایم جعل و استفاده از سند مجعول، به بررسی ابعاد جعل سند ملکی و استفاده از آن و به بیانی دیگر کلاهبرداری ملکی می پردازیم.

کلاهبرداری

ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، کلاهبرداری را تعریف نموده است.

بر این اساس می توان گفت کلاهبردار فردی است که با به کار بردن تقلب، اموال دیگران را ببرد.

البته او باید سوءنیت هم داشته باشد؛ یعنی بداند کاری که دارد می‌کند، متقلبانه است و هم‌چنین قصد بردن مال دیگری را نیز داشته باشد.

وجوه تمایز جرایم جعل و کلاهبرداری

۱.  جرم جعل در زمره جرایمی است که مصداق جرایم علیه امنیت و آسایش عمومی است.

جرم کلاهبرداری از مصادیق جرائم علیه اموال و حق مالکیت است.

علت با اهمیت بودن جعل از نگاه قانون، آن است که جعل در اسناد به خصوص جعل در اسناد رسمی، اعتماد عمومی را از میان می برد.

بنابراین روابط اجتماعی و اقتصادی را بر هم می زند و مختل می سازد.

در حالی که کلاهبرداری بیشتر بر شیوه های متقلبانه شخص کلاهبردار متمرکز است و آثار اجتماعی آن به شدت جرم جعل نیست.

۲.  در جرم کلاهبرداری ، تحقق نهایی جرم و اثر آن الزامی است یعنی حتماً باید کلاهبردار نفعی از جرم ببرد.

در حالی که برای تحقق جرم جعل صرف ارتکاب جرم کافی است و نیازی به آثار نفع و ضرر آن نیست.

یعنی همین که مجرم مرتکب عمل جعل شد برای مجرم بودن کافی است.

۴.  در جرم جعل وجود یک سند و نوشته ضروری است تا جعل بر روی آن صورت پذیرد.

در جرم کلاهبرداری ضرورتی به استفاده از سند مجعول نیست.

عمل کلاهبرداری ممکن است با هر رفتاری از سوی فرد مجرم یا همان کلاهبردار اتفاق بیفتد.

۵.  عمل کلاهبردار به گونه ای است که گاه خود مالباخته با کلاهبردار برای تحقق جرم همکاری می کند بدون اینکه بداند چه آینده ای در انتظار اوست .

یعنی عملیات فریب و نیرنگ از سوی فرد کلاهبردار

پیوند جعل و کلاهبرداری

چعل اسناد ملکی – رابطه و پیوند دو جرم جعل و کلاهبرداری دیرینه است. در موارد بیشمار این دو نوع جرم با هم اتفاق می افتند.

با این حال لزوماً ارتباط ناگسستنی میان آن دو جرم وجود ندارد.

کلاهبردار ملکی

کلاهبردار ملکی، شخصی است که با توسل به عملیات و یا وسایل متقلبانه همراه با سوء نیت، مال یا ملک  شخص دیگر را  به تصرف در می آورد.

در این تعریف جعل سند ملکی به هر نحوی از انحاء ذکر شده و در ادامه آن استفاده از سند مجعول، یکی از مصادیق بروز کلاهبرداری و وقوع جرم است.

کلاهبرداری از طریق استفاده از سند مجعول

یکی از رایج‌ترین روش‌ها برای عملی شدن کلاهبرداری، جعل و استفاده از سند مجعول است.

در واقع، مجرم از طریق جعل سند و به دنبال آن استفاده از سند مجعول، دیگران را فریب می‌دهد و از این طریق دست به کلاهبرداری می‌زند.

شبهات در مورد جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی

جعل اسناد ملکی – همانطور که گفته شد در مواردی سه جرم جعل سند، استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی توأمان اتفاق می افتد.

این همزمانی موجب شده است در عمل شاهد تعدد آراء قضایی در اینگونه موارد باشیم.

اگرچه وجود:

رأی وحدت رویه شماره ۱۱۸۸ مورخ ۳۰ خرداد ۱۳۳۶ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

و  رأی وحدت رویه شماره ۶۲۴ مورخ ۱۳۷۷/۱/۲۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

تا حدود زیادی به این اختلاف دیدگاهها پایان داد. با این وجود هنوز هم شاهد اختلافاتی در این زمینه هستیم.

دیدگاههای قضات در مورد جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری ملکی

در بررسی رویه قضایی قضات، می توان سه رفتار کاملاً متمایز از یکدیگر را شاهد بود :

در رویه اول بیشتر قضات اعتقاد به تعدد مادی جرم دارند.

این دسته از قضات قاعده جمع مجازات‌ها را اعمال می کنند،

لذا هریک از جرایم  مورد بحث را به عنوان جرم مستقل در نظر گرفته و رفتار عاملین را در هر جرم قابل مجازات می‌دانند.

در رویه دوم بخشی از قضات قاعده جمع مجازات ها را با اندکی تفاوت اعمال می‌نمایند.

در این رویه جرم جعل سند را به عنوان جرم مستقل قلمداد نموده و مرتکب آن را به مجازات این جرم محکوم می نمایند.

اما جرم استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر را به عنوان تعدد معنوی جرم در نظر می گیرند.

در این حالت مجازات جرم اشد را برای مرتکب این جرائم اعمل می نمایند.

در رویه سوم تعداد کمی از قضات قائل به تعدد معنوی جرم می باشند،

و جرایم جعل سند و استفاده از سند مجعول را مقدمه جرم کلاهبرداری و یا انتقال مال غیر می دانند،

و مرتکب را تنها بابت جرم نهایی مجازات می کنند.

شیوه عمل کلاهبردار ملکی

کلاهبرداران برای رسیدن به مقصود خود و فریب مالباختگان ملکی، از انواع ترفندها استفاده می کنند.

آن ها گاه در نقش فروشنده و گاه در نقش خریدار ملک ظاهر می شوند.

در هر صورت آن ها طرف مقابل خود را فریب داده و با انجام بخشی از تعهدات، از ادامه آن استنکاف ورزیده و طرف دیگر معامله را به دردسر می اندازند.

نقش مشاورین املاک در ارتکاب عمل کلاهبرداری ملکی

در مواردی مشاهده می شود فرد کلاهبردار توانسته است صاحب بنگاه و دفتر مشاوره املاک را هم با خود همراه سازد.

یا اینکه او را نیز فریب داده و به اتفاق، مالباخته را به دردسر بیاندازند.

اهمیت قراردادهای ملکی

در انجام معاملات ملکی، برای قراردادها اهمیت بسیار زیادی قایل شوید.

هر یک از بندهای قرارداد می تواند شما را در هر مرحله از انجام کار از بروز گرفتاری نجات دهد.

عکس این قضیه نیز صادق است یعنی در صورت بی توجهی به مفاد قرارداد،  برایتان در مواردی مشکلات عدیده ایجاد نماید.

شروط ضمن قرارداد یکی از نکات مهم است بنابراین تا حد امکان خیارات قانونی را ساقط نکنید.

اگرچه در حال حاضر در سامانه معاملات املاک کشور خیار تدلیس ساقط نمی شود،

و طرفین معامله می توانند با اثبات اقدامات مجرمانه تحت عنوان دعوای کلاهبرداری ملکی از طرف دیگر و افراد کلاهبردار شکایت کنند.

کلاهبرداران حرفه ای را بشناسید

جعل اسناد ملکی- دقت نمایید که عملیات خرید و فروش ملک در دفعات اتفاق نیفتاده باشد.

یعنی یک ملک به چند نفر فروخته نشده باشد.

در این موارد خریدار اولیه در اولویت قانونی برای وصول طلب یا حقوق خود خواهد بود.

حتی اگر قرارداد او به صورت دستی تنظیم شده باشد.

در مشاورین املاک دارای حسن شهرت و دارای پروانه و مجوز از اتحادیه، معاملات خود را به انجام برسانید.

در این رابطه بررسی های لازم را از طریق مراجع ذیربط از جمله سایت مشاورین املاک انجام دهید.

معامله ملکی را در محلی که ملک واقع است انجام دهید نه در محلی که طرف دیگر معامله به شما تحمیل می کند.

قبل از خرید ملک حتماً آن را از نزدیک مشاهده نمایید و در مورد کاربری آن بررسی نمایید.

قبل از هر چیز بر روی اسناد و مدارک متمرکز شوید و از اصالت و واقعی بودن آن اطمینان پیدا نمایید.

محل وقوع ملک را با نشانی مندرج در قسمت متن و پشتسند رسمی ملک مقایسه کنید.

از فروشنده استعلام ثبتی بخواهید.

مشخصات ملک و آدرس مندرج در قولنامه و مبایعه نامه را با آدرس واقعی ملک و مشخصات واقعی آن تطبیق دهید.

هیچگاه به تنهایی به جلسه مذاکره و عقد قرارداد نروید.

مشاوره با با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قراردادها می تواند میزان اطمینان به عقد قرارداد را افزایش دهد.

در مورد موقعیت جغرافیایی ملک برای اطلاع از این‎که در طرح‎های عمرانی شهرداری و … واقع نشده باشد، بررسی لازم را انجام دهید.

مراقب باشید فروشنده حتماً مالک واحد باشد نه مستنأجر ملک.

ممکن است افراد شیاد و کلاهبردار با شناسایی املاک مجهول المالک به جعل اسناد این املاک، تصمیم به فروش آن ها بگیرند.

آن ها معامله خود را کاملاً قانونی جلوه می‎دهند و با سوءاستفاده از برخی آژانس‎های املاک، ملک را واگذار می‎کنند.

مراقب آن دسته از افراد کلاهبردار باشید که با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله، خود را مالک خانه می‎کنند،

و از پرداخت بقیه مبلغ مورد معامله طفره می روند. آنها ممکن است حتی حق فسخ تعیین شده را از طرف مقابل سلب کرده باشند.

لذا در قرارداد قید شود :

در صورت پرداخت نشدن به موقع اقساط یا وصول نشدن چک‎ها، معامله فسخ و ضرر و زیان عدم پرداخت از متخلف دریافت می‎شود.

مطالب بیشتر برای مطالعه

اثبات مالکیت ملک

وکالت دعاوی ملکی (حقوقی و کیفری)

 

رفتن به صفحه اصلی سایت

ابطال سند رسمی

ابطال سند رسمی

آیا می دانید سند رسمی چیست و ابطال آن چگونه صورت می گیرد؟ ما در اینجا به آن خواهیم پرداخت.

قبل از هر چیز لازم است تعریفی از سند ارائه دهیم.

ابطال سند رسمی

تعریف سند رسمی

سند یکی از چهار ادله اثبات دعوی محسوب می گردد. اسناد به طور کلی به دو دسته تقسیم می شوند: رسمی و غیر رسمی.

بر اساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی را می توان اینگونه تعریف نمود:

سندی است که:

در اداره ثبت اسناد و املاک،

و یا دفاتر اسناد رسمی،

یا نزد سایر مأمورین رسمی و در حدود صلاحیت آن ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.

در مورد مأمورین باید گفت:

در هر موردی که مأمور رسمی در حدود صلاحیت خود به تنظیم اسنادی بپردازد،

و قواعد و تشریفات آن را نیز رعایت کرده باشد،

محصول کار او ، یک سند رسمی است که می توان در دادگاه به آن استناد کرد .

هر سندی که شرایط فوق را نداشته باشد، سند عادی محسوب می گردد.

سند ملک یک سند رسمی است بنابراین باطل کردن سند باید با حکم قطعی دادگاه و مراجع صالح قضایی صورت گیرد.

دعوی ابطال سند رسمی

دعوی ابطال سند رسمی در زمره دعاوی حقوقی است. بنابراین با تنظیم دادخواست صورت می گیرد.

در این دعوی خواهان برای بی اثر کردن یک یا چند سند رسمی اقدام می کند.

در دعاوی ملکی عموماً این نوع دعوی در مورد فروش ملک به چند نفر مطرح می‌شود.

همچنین ممکن است دلیل اقامه دعوی ابطال سند این باشد که در صدور سند رسمی، تشریفات قانونی و مقررات رعایت نشده باشد.

از لحاظ قانونی، مالک اصلی یک ملک کسی است که ملک مذکور در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده و یا به او به ارث رسیده باشد.

 باید دانست در بسیاری از اسناد اگرچه دفاتر اسناد رسمی مسئول تنظیم اسناد رسمی هستند اما به هیچ وجه حق ابطال آن را ندارند.

حتی اگر درخواست ابطال سند به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد.

خواهان برای این دعوا باید دلایل قابل قبول ارائه نماید.

به عنوان مثال مواردی نظیر: فروش ملک به چند نفر و یااینکه عدم تطبیق سند با مقررات . دادگاه موظف است که به طور رسمی به موضوع رسیدگی کند.

سازمان ثبت اسناد و املاک، برای املاکی که به طور رسمی و قانونی ثبت می شوند سند رسمی تنظیم و صادر می کند.

در برخی موارد به درخواست صاحب سند یا به دلیل انتقال مالکیت و یا به حکم دادگاه، سند رسمی  باطل می شود.

اگر چه در موارد محدود ، ابطال سند رسمی ممکن است به‌وسیله شهادت شهود صورت پذیرد اما  این مورد در مراحل خاص انجام می گیرد.

مصادیق ابطال سند رسمی

اگرچه سند رسمی مثل سند مالکیت یک ملک را اداراتی نظیر اداره ثبت اسناد و مأمورین صلاحیت دار تنظیم می نمایند .

با این وجود گاهی دلایل و اسناد دیگری نیز عامل اولیه ثبت اسنادی می شوند که لازم است باطل گردند. برخی موارد به قرار زیرند:

اسناد صوری

به عنوان مثال قراردادهایی که تحت فشار و مضایق مالی میان افراد منعقد و پایه نقل و انتقالات اسناد دیگر می شوند.

 اسناد مجعول

ممکن است فردی با جعل مشخصات و یا دسترسی غیر مجاز به اوراق و مهرهای دولتی بتواند سند یک زمین را به نام خود و یا دیگران به ثبت برساند.

ابطال سند رسمی

اسناد حاصل از کلاهبرداری و…

گاهی برخی اسناد ناشی از انجام عملیات متقلبانه و فریب است.

در واقع شخص از طریق کلاهبرداری، مال غیر منقولی را به نام خود و یا دیگران به ثبت رسانیده است.

اسناد مربوط به تضمین یک اعتبار پرداخت شده

به عنوان مثال فردی مبلغی را به عنوان وام در اختیار دیگری قرار می دهد.

سپس به عنوان تضمین دریافت کل مبلغ در موعد خاص، اسناد رسمی وی را در اختیار می گیرد، یا حتی به نام خود می کند.

در اینگونه موارد ممکن است حتی با تسویه کامل و پرداخت بدهی ها، حاضر به بازگرداندن سند نشود .

تعارض در اسناد مالکیت

در مواردی ممکن است تمام یا بخشی از یک سند مالكیت در سند دیگری ذکر شده و تداخل بوجود آمده باشد.

نحوه ابطال سند رسمی

۱- ممکن است سند بر اساس ماده ۱۴۷و ۱۴۸ قانون ثبت صادر شده باشد.

در این صورت بدواً باید ابطال رأی هیات نظارت ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت را از مرجع مربوطه درخواست نمود.

.۲- دعوی ابطال سند بدواً می بایست بطرفیت کلیه افرادی که سند به نحو غیر قانونی بنام آنها شده ، مطرح شود.

۳- ممکن است مبنای ابطال سند، بی اعتباری قولنامه و یا سند عادی قبلی باشد.

در این صورت باید دادخواست ابطال قرارداد عادی و قولنامه را  همزمان در دادگاه حقوقی تقدیم نمود.

طرفین دعوای ابطال سند رسمی چه کسانی هستند:

در یک دعوی ابطال سند رسمی، معمولاً «مدعی ابطال سند رسمی» که عموماً مدعی مالکیت آن نیز است در جایگاه خواهان است.

طرف وی که فعلاً در سند به عنوان مالک شناخته می شود، در جایگاه خوانده دعوی قرار می گیرد.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال سند

دعوای ابطال سند، مربوط به مال غیرمنقول است.

از جهت اینکه کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی در این موارد را دارد باید گفت عموماً اداره ثبت صادر کننده سند و محل وقوع ملک با حوزه دادگاه بر هم منطبق هستند.

از این لحاظ، دادگاه عمومی محل وقوع ملک و تنظیم سند، صالح به رسیدگی است.

در صورت مغایرت این دو با هم، مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی ، دادگاه محل وقوع ملک،  صالح به رسیدگی می باشد.

هزینه دادرسی دعوی ابطال سند

دعوای ابطال سند، دعوای غیر مالی است.

یعنی فارغ از ارزش موضوع سند به عنوان هزینه دادرسی هزینه ثابتی باید پرداخت شود.

مگر اینکه لازم باشد معامله هم باطل شود.

در این صورت دعوای ابطال معامله خود به تنهایی دعوای مالی محسوب می شود  ملاک محاسبه هزینه دادرسی ارزش معامله خواهد بود.

مدارک لازم جهت طرح دعوی ابطال سند رسمی

ارائه اسنادی که خواهان درخواست ابطال آن را دارد. به عنوان مثال سند مالکیت و صلح‌نامه

ارائه دلایل بی‌اعتباری یا بطلان سند. مثلاً معارض بودن سنذ، عدم رعایت تشریفات و یا جعل سند.

ممکن است بخواهید این مطالب را مطالعه نمایید:

جعل سند ملک و استفاده از آن

اثبات مالکیت ملک

نحوه رسیدگی به اشتباهات و اختلافات ثبتی(ماده ۶ قانون ثبت)

مطالبه اجرت المثل

مطالبه اجرت المثل

آیا می دانید مطالبه اجرت المثل در اجاره چیست؟

یکی از دعاوی ملکی مطرح در مراجع قضایی، دعوی مطالبه اجرت المثل است.

این دعوا از جمله دعاوی میان مالک و مستأجر است. در این مورد، این مالک است که علیه مستأجر خود طرح دعوی می کند.

به طور کلی قراردادهای اجاره از منظر زمان اجاره، یا قبل از سال ۷۶ منعقد شده اند یا بعد از آن.

مطالبه اجرت المثل ایام اجارهدر قراردادهای اجاره بعد از سال ۷۶ ، پس از این که مدت قرارداد به پایان رسید، عقد اجاره نیز پایان می یابد.

ممکن است پس از انقضای مدت، مستاجر، محل اجاره را بدون اجازه از مالک همچنان در تصرف خود داشته باشد.

در این صورت، موجر برای مدت مورد نظر، می تواند اجرت المثل دریافت کند.

حتی اگر مستاجر از مورد اجاره، استفاده نکرده باشد.

چنان چه مستاجر بعد از اتمام مدت با اجازه مالک، ملک را در تصرف خود داشته باشد، زمانی باید اجرت المثل بدهد که از آن استفاده کرده باشد.

بنابراین اگر مالک، درخواست اجرت المثل کند اما مستاجر آن را پرداخت ننماید، باید دادخواست مطالبه اجرت المثل مطرح شود.

ارجاع به نظر کارشناس رسمی

بعد از تشکیل جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، دادگاه در صورت محق بودن مالک، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی دادگستری:

با بررسی و ارزیابی اجرت المثل ملک با توجه به موقعیت و شرایط آن،

و مقایسه با املاک مشابه،

میزان اجرت المثل را در دوره ای که ملک در تصرف مستاجر بوده است، مشخص می کند.

مبلغ مطالبه اجرت المثل ممکن است از مبلغ اجاره کمتر و یا بیشتر باشد.

طرفین دعوی اجرت المثل

در دعوی مطالبه اجرت المثل، موجر به عنوان خواهان و مستأجر به عنوان خوانده می باشند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دادخواست مطالبه اجرت المثل در دادگاه محل وقوع ملک، قابل طرح است.

نحوه اجرای رای

ممکن است مستاجر به مبلغ معین شده در رای محکوم شود.

در این صورت، موجر باید از طریق صدور اجرائیه به همان میزان از اموال مستاجر، مانند اتومبیل و … را توقیف کند.

این امر برای فروش آن ها و تأمین میزان اجرت امثل انجام می پذیرد.

اگر اموالی از مستاجر در دسترس نباشد، حکم جلب وی صادر می شود.

تا زمانی که مستاجر، مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند، در حبس می ماند.

موجر می تواند، پس از قطعیت حکم و صدور اجرائیه، مبلغ اجرت المثل را از ودیعه مستاجر که نزد وی است، کسر و وصول کند.

نکات مهم در ارتباط با دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

تنها مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی او می توانند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را ارائه نمایند.

اگر موجر پس از پایان مدت اجاره، خواهان تخلیه مستأجر نگردد این امر ظاهراً بدین معناست که برای ادامه تصرفات مستأجر، رضایت دارد.

اگر مورد اجاره بدون تعدی یا تفریط مستأجر، کلاً یا بعضاً تلف گردد، مستأجر ضامن نیست.

اگر کسی از ملک فرد دیگری بدون رضایت او استفاده نماید، می بایست به میزان مدت استفاده از ملک، اجرت المثل پرداخت نماید.

اگر مدت اجاره تمام شود و مالک درخواست تخلیه نماید اما مستأجر تخلیه نکند، مستأجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع ملک می باشد.

گاهی اوقات ممکن است که در قرارداد اجاره نوشته شود که در صورت اتمام مدت اجاره، مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها می باشد.

این شرط در صورتی نافذ است که مستاجر با رضایت مالک در ملک سکونت داشته باشد.

در صورتی که موجر تقاضای تخلیه ملک را بکند و مستاجر تخلیه نکند، در اینصورت اجرت المثل بر اساس ارزش واقعی و با نظر کارشناس تعیین می گردد.

اجرت المثل ایام تصرف در حکم خسارت می باشد.

چنانچه مستأجر به دلیل استرداد مبلغ ودیعه از سوی موجر، مورد اجاره را تخلیه ننماید موظف است تا زمان تخلیه اجرت المثل را پرداخت نماید.

رویه و نظرات قضایی در مورد مطالبه اجرت المثل

مطالعه قانون مدنی

مطالب مفید دیگر:

دعوی موجر و مستأجر

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

فهرست
Call Now Button