ماده 34 قانون ثبت و معاملات رهنی و شرطی
آشنایی با ماده ۳۴ قانون ثبت و عقد رهن
اغلب مردم تا حدودی با معامله اموال منقول و غیر منقول آشنایی دارند . آنها به احتمال زیاد واژه هایی مانند معاملات رهنی ، حق استرداد و شرطی را کمتر شنیده اند . این افراد معمولاً زمانیکه وارد چنین معاملاتی می شوند ، ممکن است با چالش ها و مشکلاتی روبه رو شوند .
مطلب مفید | ابطال سند رهنی
طرفین در هر قرارداد دارای شرایط و ضوابط خاص ، در صورتی که از قواعد آن شناختی نداشته باشند، با مخاطرات زیادی مواجه خواهند شد . مفاهیمی مانند «معاملات با حق استرداد» و «عقد رهن» در زیر مجموعه ماده ۳۴ قانون ثبت قرار دارد ، اما ماده ۳۴ قانون ثبت به چه مواردی اشاره دارد؟
مطلب مفید | خرید و فروش ملک رهنی
به طور کلی معاملات رهنی و شرطی که در ماده ۳۴ به آن اشاره شده، به معاملاتی اطلاق می شود که یکی از طرفین، حق فسخ معامله و استرداد آن را دارند. در حقیقت در این نوع معاملات شرط می شود تا زمانی که طرف مقابل به تعهد خود عمل نکند، انتقال دهنده می تواند معامله را فسخ کند. این ماده درباره نحوه طرح اظهارنامه برای انتقال مالکیت در معاملاتی که حق استرداد وجود دارند، تعریف شده است.
ماده 34 قانون ثبت چه چیزی را مقرر میدارد؟
(اصلاحی 8/12/1386) در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (33) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه و صول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند.
مطلب مفید | نمونه قرارداد بیع شرطی
چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن ، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی ، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.
مطلب مفید | وکیل الزام به فک رهن
1- در مواردی هم که مال یا ملکی ، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده میشود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد.
2- نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین‌نامه‌ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.
3- این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه‌های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است.
مفهوم ماده ۳۴ قانون ثبت بر چه چیز دلالت دارد؟
از مفاد ماده 34 قانون ثبت چنین مستفاد میشود که موضوع این ماده ، به انتقال ملک در معاملات رهنی و شرطی اشاره دارد.
بطور کلی در انجام معاملات ، حق استرداد در مواردی مطرح میشود. این حق در عقد صلح ، معاملاتی که شرط اختیار و وکالت در آن وجود دارد قابل انجام است.
حق استرداد در موارد زیر مطرح است :
- معاملاتی که به شرط اختیار انجام می شوند.
- معاملاتی که در آن شرط وکالت وجود دارد.
- صلح
- هر گونه معامله ای که در آن قانوناً حق استرداد تعیین شده است.
مطلب مفید | وکیل دعاوی اشتباهات ثبتی
درخواست وصول طلب از طریق صدور اجراییه
بر اساس ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک(اصلاحی ۱۳۸۶) در کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت ، راجع به اموال منقول و غیرمنقول ، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند ، بدهی خود را نپردازد ، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند ، درخواست کند.
مطلب مفید | درخواست استرداد دعوا
مزایده اموال و پرداخت مطلبات مرتهن
هر گاه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید ، بنا به تقاضای بستانکار ، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن ، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی ، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.
معاملات رهنی چیستند؟
معامله رهنی ، معامله ای است که در مورد اموال منقول و غیر منقول انجام میشود . در این نوع معامله ، مورد معامله در رهن فروشنده باقی می ماند تا خریدار به تعهدات خود عمل کند .
به عنوان مثال در خرید یک ملک ممکن است خریدار توان پرداخت همه ثمن معامله را نداشته باشد. در این صورت میتوان برای پرداخت مابقی وجه یا ثمن معامله ، با استفاده از سند ملک تقاضای وام نمود . در این صورت سند به نام خریدار منتقل نمیشود. ولی به موجب سند رسمی ، ملک در رهن فروشنده باقی میماند تا خریدار به تعهدات خود عمل کند.
معاملات شرطی
بر طبق ماده ۳۴ قانون ثبت ، در معاملات مبتنی بر شرط ، طرفین قرارداد شرط می کنند که اگر بعد از انعقاد بیع بتوانند در زمان مشخص شده ، قسمتی یا تمام مبلغ را پس دهند ، قرارداد بیع را فسخ کنند.
این نوع معامله در ماده ۴۵۸ قانون مدنی آمده است. این ماده مقرر میدارد :
در عقد بیع متعاملین میتوانند شرط نمایند که هر گاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین میتوانند شرط کنند که هر گاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد در هر حال حق خیار تابع قرار داد متعاملین خواهد بود و هر گاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.
معامله با حق استرداد
در این نوع معامله ، در صورت تحقق تمام شروط ، معامله می تواند به حالت اولیه بازگردد . به این معنی که حق استرداد برای فروشنده و یا خریدار پیش بینی میشود .
