مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک

یکی از موضوعات مهم در امر ساخت و ساز ، امکان تخلف مالک یا سازنده از مقررات مربوط به ساخت بنا است. اینگونه تخلفات در کمیسیون ماده 100 مطرح میشود. تخلفات ماده 100 شامل چندین مورد میشود که در ادامه این مقاله به آنها اشاره خواهیم کرد.

برای آنکه مالکین دچار مشکلات ناشی از برخورد شهرداری با احداث بنا نشوند باید این مقررات را رعایت کنند. همه مالکین موظفند پیش از انجام عملیات ساختمانی ، از شهرداری مجوز و یا پروانه ساختمان دریافت نمایند. پروانه ساختمان نشان میدهد مالک یا سازنده ، چگونه باید واحد مسکونی را احداث کند .

مطلب مفید | وکیل کمیسیون ماده 100

حال اگر احداث بنا بدون اخذ پروانه ساخت باشد و یا در طول عملیات ساختمانی ، مقررات مربوطه رعایت نشود ، شهرداری از ادامه ساخت و ساز جلوگیری خواهد نمود. در مواردی ممکن است شهرداری نسبت اخذ جریمه و یا حتی قلع و قمع بنا اقدام کند.

تخلف از پروانه ساختمانی

همانطور که گفتیم تخلفات ماده 100 شامل موارد متعددی است . مجازات ساخت و ساز غیر مجاز به عنوان یکی از موارد مهم رسیدگی در کمیسیون ماده 100 در صدر تخلفات کمیسیون ماده 100 قرار دارد.  در اینجا اشاره گذرا به برخی موارد تخلف از کمیسیون ماده 100 خواهیم نمود:

الف) تخلف احداث بنا بدون اخذ پروانه

ب) تخلف تراکم اضافی

پ) تخلف پارکینگ (عدم احداث و یا غیر قابل استفاده بودن)

ت) تجاوز به معابر

ث) عدم استحکام بنا

ج) تغییر کاربری

چ) عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرداری

در هر یک از موارد فوق ، موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح و در مورد تخریب بنا یا اخذ جریمه ، تصمیم گیری می شود . ممکن است کمیسیون رای بر اخذ جریمه از متخلف دهد. حال چنانچه مالک از تأدیه جریمه ، خودداری نماید. شهرداری می تواند ، با ارجاع دوباره پرونده به کمیسیون ماده 100 ، درخواست صدور رأی تخریب کند .

نحوه مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از موضوعاتی که در قراردادهای مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک مورد توافق قرار میگیرد ، نحوه مواجهه با تخلفات ساختمانی است. معمولاً طرفین با یکدیگر بر سر میزان مسئولیت هر یک در مورد این تخلفات ، توافق میکنند.

به عنوان مثال ممکن است مالک براساس توافقات فی مابین متعهد شود جرائم اعلامی در کمیسیون های مربوط را بپردازد. اما از اجرای تعهد قراردادی خود امتناع نماید . در اینگونه موارد ، سازنده می تواند دادخواستی را مبنی بر مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه تخلفات ساختمانی تنظیم و علیه مالک طرح دعوی کند.

در چه مواردی دعوای مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه تخلفات ساختمانی قابل طرح است؟

چنانچه طرفین ، در قرارداد مشارکت در ساخت در خصوص هزینه های تخلفات ساختمانی توافقی نکرده باشند ، برابر عرف موجود ، معمولاً مسئولیت اخذ پروانه ساختمانی و ساخت و تکمیل پروژه و اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و اسناد افرازی بر عهده شخص سازنده است. لذا مسئولیت پرداخت جرائم اعلامی کمیسیون های شهرداری جهت اخذ پایان کار ساختمانی بر عهده سازنده خواهد بود.

اما اگر فرض کنیم مالک متعهد به پرداخت قدرالسهم اعلامی در قرارداد بوده اما از ایفای تعهد خود به سازنده استنکاف ورزیده باشد ، در این صورت سازنده میتواند با طرح دعوای مطالبه وجه ، درخواست محکومیت مالک به پرداخت قدرالسهم وی را بنماید.

پرداخت سهم مالک از هزینه تخلفات ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

درحالتی که مالک متعهد به ایفای تعهد برپرداخت است ولی ازاجرای تعهد خود امتناع می نماید.باید قائل به دو فرض شد.

الف) اعطای اذن مالک به سازنده نسبت به پرداخت  قدرالسهم جرائم تخلفات ساختمانی

ممکن است بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد الحاقی ، مالک ، پرداخت قدرالسهم خود را به سازنده سپرده باشد. در این صورت ، سازنده می تواند بنا به اختیار اقدام به پرداخت سهم مالک به شهرداری نماید.

ب) عدم اعطای اذن مالک به سازنده نسبت به پرداخت قدرالسهم جرائم تخلفات ساختمانی

چنانچه مالک پرداخت حق السهم جرایم را به سازنده محول نکرده باشد ، سازنده با عنایت به عدم اختیار قانونی ، به هر دلیل ، ولو صدور حکم تخریب توسط کمیسیون های مربوط ، بدون اذن مالک اقدام به پرداخت قدرالسهم وی از جریمه اعلامی نماید، با توجه به ماده ۲۶۷ قانون مدنی ، حق مطالبه مبلغ قدرالسهم پرداختی از مالک را نخواهد داشت.

با این وجود قانونگذاربرای خروج از این بن بست قانونی و امکان مطالبه وجه ازمالک مستنکف راهکار قانونی لازم را پیش بینی نموده است. با این توضیح که سازنده ابتدا می بایست بر اساس ماده ۲۳۷ قانون مدنی و با طرح دعوای ایفای تعهد دال بر الزام مالک به پرداخت قدرالسهم قراردادی خود از جرائم تخلفات ساختمانی اقدام به اخذ حکم محکومیت مالک نماید و در صورتی که مالک باز هم علیرغم ابلاغ اجرائیه کماکان از ایفای تعهد مذکور استنکاف نماید، سازنده می تواند نسبت به پرداخت قدرالسهم مالک به شهرداری اقدام و نسبت به مطالبه آن اقدام نماید.

لذا با توجه به طولانی بودن روند دادرسی ها و امکان صدور و اجرای حکم تخریب اخذ مجوز از مالک توسط سازنده و امکان مراجعه جهت استرداد وجه پرداختی امری ضروری است.

اعتبارشرط سهیم شدن مالک از جریمه های تخلفات ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

اصل برعدم تعهد مالک در پرداخت جرائم تخلفات سازنده درساختمان احداثی است. توافق برشرط تسهیم مالک نسبت به جریمه های تخلفات ساختمانی صرفا درفرضی قانونی است که درخصوص تخلفات احتمالی سازنده درساخت وساز پروژه توافق گردد، درغیراینصورت شرط مذکوربا توجه به بند ۳ ماده ۲۳۲ قانون مدنی نامشروع تلقی شده و باطل است ولی مفسد عقد نیست.

مرجع صالح جهت طرح دعوا

سازنده می تواند براساس مواد ۱۲ و۱۳ قانون آئین دادرسی مدنی نسبت به طرح دعوا درهریک از دادگاههای حقوقی محل انعقاد قرارداد، محل اجرای قرارداد، محل اقامت خوانده و محل وقوع ملک اقدام نماید.

نحوی اجرای رای 

پس از طرح دعوی مطالبه سهم مالک ازهزینه تخلفات ساختمانی درقرارداد مشارکت درساخت و صدور حکم قطعی دال براجابت خواسته اعلامی، سازنده (محکوم له) می بایست براساس رای صادره درخواست صدوراجرائیه ازدادگاه بدوی صادرکننده رای اولیه یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به خواسته را درفرض عدم وجود شرط داوری داشته است بنماید . با صدور وابلاغ اجرائیه به مالک (محکوم علیه) نامبرده می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید.

درغیراینصورت با درخواست سازنده و تشکیل پرونده اجرائی و براساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب ۱۳۹۷ واحد اجرای احکام با اخذ استعلام از شعب بانک ، سازمان ثبت اسناد  و پلیس راهور ، نسبت به شناسایی ، توقیف و فروش اموال احتمالی محکوم علیه اقدام می نماید . در فرض عدم شناسایی هر گونه اموال از طرف مالک ، سازنده (محکوم له ) می تواند براساس ماده ۳ و ۲۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی درخواست صدور قرار ممنوع الخروجی و جلب سیار محکوم علیه را جهت ایجاد فشار مضاعف بر مالک جهت اجرای حکم نماید.