شکایت بابت مشاعات ساختمان
آشنایی با نحوه شکایت بابت مشاعات ساختمان
وقتی چند خانواده در یک مجتمع ، آپارتمان یا برج مسکونی ساکن میشوند ، به جز واحد متعلق به خود و انباری و پارکینگ اختصاصی شان که در مجموع ، واحد آنان را تشکیل میدهد و در سند واحد مربوطه قید میشود ، بقیه فضاهای ساختمان شامل راهروها ، راه پله ها ، آسانسور ، حیاط ، لابی ، موتورخانه ، باغچه ، پشت بام و نظایر آن که در سند اختصاصی هر واحد قید نمیشود و از نظر مالکیت ، همه ساکنین در آن سهیم هستند، قسمت مشاعات ساختمان نامیده میشود.
مطلب مفید | قوانین و اصول آپارتمان نشینی
مشاعات ساختمان متعلق به همه ساکنین میباشد و هیچکس حق استفاده شخصی از آنها را ندارد. مدیریت بخشهای عمومی یا مشاعات بر عهده مدیر ساختمان است. بدیهی است استفاده غیر قانونی از مشاعات ساختمان موجب میشود این حق در سایر ساکنین ایجاد شود تا بتوانند شکایت بابت مشاعات ساختمان را مطرح و در این رابطه به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند.
نقش ساکنین در بهره برداری از مشاعات ساختمان
میتوان گفت مشاعات ساختمان متعلق به هیچکدام از ساکنین نیست ولی متعلق به همه آنان است. این جمله بدان معنا است که قسمت مشاعات از نظر حقوقی متعلق به همه کسانی است که در مجتمع ساکن هستند ولی حق استفاده شخصی از آن را ندارند.
مطلب مفید | مجازات ساخت و ساز غیر مجاز
هر نوع استفاده شخصی از مشاعات ، منوط به کسب رضایت همه ساکنین است. و معمولاً نمیتوان چنین رضایتی را بدست آورد. بنابراین مدیر ساختمان به نمایندگی از طرف ساکنین(مجمع عمومی) بر قسمت مشاعات ساختمان مدیریت میکند.
حیاط مشاع و مقررات آن
یکی از قسمتهای مهم ساختمان که در مورد نحوه استفاده از آن معمولاً اختلافاتی میان ساکنین بروز پیدا میکند حیاط ساختمان است. در اصطلاح به این قسمت ، حیاط مشاع گفته میشود.
مطلب مفید | قانون پیش فروش ساختمان
قانونگذار در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری چنین مقرر میدارد : «چیزی را که در حیاط مشاع ساخته شود، میتوان به صورت قانونی پیگیری و تخریب نمود».
.بنابراین اقداماتی که برخی ساکنین در مجتمع ها انجام میدهند مانند قراردادن وسایل ، پارک اتومبیل ، ایجاد سایبان ، نصب وسایل برقی ، تانکر ، برگزاری میهمانی ، قراردادن زباله ، نگهداری حیوان ، شست و شوی اتومبیل و نظایر آن ، غیر قانونی بوده و امکان طرح شکایت بابت مشاعات ساختمان وجود دارد.
پشت بام مشاع یعنی محلی برای همه ساکنین
گاهی در ساختمان ها ، افرادی که در طبقه آخر ساکن هستند تصور میکنند در استفاده از پشت بام در اولویت هستند. یا اینکه دیگر ساکنین که هرگز از پشت بام استفاده نمیکنند ، فکر میکنند در مورد خرابی های آن مسئولیتی ندارند.
باید دانست پشت بام مجتمع یا آپارتمان هم مثل سایر قسمتهای مشاع ، به صورت مشترک در اختیار همه ساکنان آپارتمان قرار دارد. و هیچکس نمیتواند استفاده از پشت بام را حق شخصی و انحصاری خود بداند. لذا استفاده از پشت بام برای قراردادن وسایل و یا شست و شوی فرش در آن ، برگزاری مراسم و …. بدون هماهنگی و کسب رضایت همه ساکنین(از طریق برگزاری مجمع عمومی) ، بر خلاف مقررات آپارتمان ها میباشد.
پارکینگ مشاع
در برخی آپارتمان ها پارکینگ به اندازه کافی برای همه ساکنین وجود ندارد. اما در قسمت حیاط و یا مشاعات پارکیگ امکان پارک یک یا دو خودرو وجود دارد.
مطلب مفید | نقل و انتقال پارکینگ در آپارتمانها
در این موارد استفاده از محل های خالی برای پارک خودرو فقط در گرو توافق همه ساکنین است و هیچکس حق ندارد بطور خودسرانه از محل های خالی به عنوان پارکینگ اسنفاده نماید. در غیر این صورت موضوع شکایت بابت مشاعات ساختمان مطرح میشود.
فروش مشاعات آپارتمان به چه صورت است؟
داشتن مالکیت ، اساسی ترین شرط انجام معامله است. قسمت های مشاع آپارتمان دارای مالک واحدی نیست و همه مالکین در استفاده از آن سهم دارند. لذا خرید و فروش مشاعات ساختمان غیر قانونی و ممنوع است. چرا که این قسمت ها تنها به یک شخص تعلق ندارد و قانونگذار نیز فروش و یا واگذاری این بخش ها را به رسمیت نمی شناسد.
اجاره دادن مشاعات ساختمان
مالکین آپارتمانها حق اجاره مشاعات را ندارند . با این وجود میتوان با نظر هیئت مدیره ساختمان و کسب رضایت کلیه ساکنین ، بخشی از قسمتهای مشاعی را برای مدت معلوم اجاره داد . مشروط بر آنکه مشکلی در حق انتفاع مالکین بخشهای اختصاصی به وجود نیاورد .
مراجعه به شورای حل اختلاف بابت شکایت استفاده از مشاعات
هر گاه یکی از مالکین آپارتمان بدون هماهنگی با دیگر ساکنین ، بخشی از مشاعات ساختمان را مورد استفاده شخصی قراردهد و در اصطلاح ، آن را مورد تصرف غیر قانونی قراردهد ، دیگر ساکنین میتوانند به شورای حل اختلاف مراجعه و دادخواستی را علیه فرد متخلف در شورا تقدیم نمایند.
مطلب مفید | نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند ملک مشاع
چنانچه اختلاف طرفین دعوا در شورای حل اختلاف برطرف نگردد ، آنان میتوانند به دادگاه حقوقی و یا کیفری ، مراجعه و اقدام به تنظیم دادخواست یا شکواییه نمایند.
مجازات متخلف در مشاعات ساختمان
اگر تخلف ساکنین در مجتمع های مسکونی در زمره تصرف عدوانی محسوب شود و در دادگاه جرم اثبات شود برابر ماده 690 قانون مجازات اسلامی با آن رفتار میشود. این ماده مقرر میدارد :
«هر کس …. اقدام به هر گونه تجاوز و تصرف عدوانی یا ایجاد مزاحمت یا ممانعت از حق …. نماید به مجازات یک ماه تا یک سال حبس (بر اساس ماده ۱۱ قانون کاهش مجازات حبس تعزیری مصوب 23/۲/1399 این مجازات به نصف کاهش یافته است) محکوم میشود. دادگاه موظف است حسب مورد رفع تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا ممانعت از حق یا اعاده وضع به حال سابق نماید».
تبصره ۱ ) رسیدگی به جرائم فوق‌الذکر خارج از نوبت به عمل می‌آید و مقام قضایی با تنظیم صورتمجلس دستور متوقف ماندن عملیات متجاوز را تا صدور حکم قطعی خواهد داد.
مطلب مفید | مراحل تجمیع پلاکهای ثبتی
تبصره ۲ ) در صورتی که تعداد متهمان سه نفر یا بیشتر باشد و قرائن قوی بر ارتکاب جرم موجود باشد قرار بازداشت صادر خواهد شد، مدعی می‌تواند تقاضای خلع ید و قلع بنا و اشجار و رفع آثار تجاوز را بنماید.
برخی مقررات استفاده از مشاعات ساختمان
- کلیه ساکنان آپارتمان به اندازه تعیین شده حق استفاده از مشاعات را خواهند داشت. به شکلی که جهت استفاده ساکنین دیگر خللی ایجاد نشود. برای مثال قرار دادن وسایل اضافی همچون کفش در حیاط و راه پله ها، نوعی استفاده شخصی محسوب می شود و واحد های دیگر حق دارند به این مساله معترض شوند.
- هیچ یک از ساکنین آپارتمان اجازه و یا واگذاری مشاعات ساختمان را نخواهند داشت، مگر در صورتی که کلیه ساکنین رضایت داشته باشند و یا قانون اجازه این اقدام را به آنها داده باشد.
- ایجاد هر گونه تغییر در نقشه آپارتمان بدون دریافت مجوزهای مورد نیاز و کسب رضایت کلیه ساکنین ساختمان ممنوع است.
- پارک کردن خودروهای شخصی ساکنین نباید موجب مشکلاتی در عبور و مرور ساکنین دیگر ساختمان ایجاد کنند.
- استفاده شخصی افراد از آب و برق مشاع ساختمان ممنوع است.
- قرار دادن کیسه زباله در راهروی ساختمان ممنوع است.
- ایجاد هر گونه تغییر در رنگ و شکل درهای ساختمان که باعث ناهماهنگی نمای ساختمان شود ممنوع است.
- در صورتی که در یکی از واحدها بازسازی و یا تعمیراتی انجام شود می بایست درباره نظافت و مسائل مربوط به آن با سرایدار و کلیه ساکنین هماهنگی صورت گیرد.
- نگهداری از حیوانات در حیاط و یا تعمیرات خودروی شخصی در پارکینگ ساختنمان بر خلاف قانون است.
نگاهی به برخی مواد قانون تملک آپارتمانها
۴۷ : هیچکدام از ساکنین نمی‌توانند قسمتهای مشترک و پارکینگ را به منظور استفاده اختصاصی اشغال کنند.
۴۸ : هیچ فردی حق گذاشتن کفش و جاکفشی در راهروها را ندارد.
۵۱ : هیچیک از ساکنین حق ندارند زباله و سطل زباله را در بخشهای مشترک مانند راهرو، حیاط، پارکینگ و پله‌ها قرار دهند.
۵۲ : هر یک از واحدهای آپارتمان تنها یک پارکینگ دارد و هر واحد تنها می‌تواند یک خودرو در پارکینگ پارک کند . و اگر همه موافق باشند، میتوان هر قسمت را با نام ساکنین مشخص کرد تا دیگران از آنها استفاده نکنند.
۵۵ : اتاقک زیر پله ، اتاقک آسانسور که بر پشت بام قرار دارد ، اتاق تأسیسات و امثال این‌ها ، مشاع محسوب میشود. و هیچ کس نمیتواند وسایل خود را در این اتاق‌ها قرار دهد و از آنها استفاده اختصاصی کند.
۵۶ : هیچ شخصی نمیتواند از آسانسور برای اسباب‌کشی و حمل مصالح ساختمانی استفاده کند.
۶۰ : امکان برگزاری مجالس اختصاصی تنها زمانی ممکن میشود که هیئت‌مدیره و تمامی ساکنین موافق این قضیه باشند. و با توجه به تبصره ۸ این ماده تنها برگزاری جلسات مربوط به ساختمان در پارکینگ ممکن است.
نمونه رأی شعبه بدوی دیوان عدالت اداری
در خصوص دادخواست شاکی به طرفیت مشتکی عنه [شهرداری] به خواسته مذکور [نقض رأی کمیسیون ماده 100 شهرداری] با توجه به محتویات پرونده و مفاد دادخواست تقدیمی و اسناد و مدارک ابرازی و لایحه دفاعیه طرف شکایت مثبوت به شماره …- تاریخ … دفتر شعبه، نظر به اینکه برابر ماده صد قانون شهرداریها و تباصر ذیل آن رعایت مقررات و ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان و مفاد پروانه ساختمانی و نقشه تأیید شده در امر ساخت و ساز برای کلیه مالکین اراضی واقع در محدوده و حریم شهر لازم و ضروری است.
و تأمین نور کافی برای ساختمان نیز از جمله مقررات مذکور می باشد. که فضای نورگیر از مشاعات مجتمع های آپارتمانی که تعلق به کلیه مالکین مشاعی دارد. و دخل و تصرف در آن بدون اذن و اجازه سایر مالکین خلاف مقررات قانونی و شرع مقدس و مغایر قانون تملک آپارتمانها است. و اقدام شاکی به مسقف نمودن حیاط خلوت به ویژه آنکه مورد اعتراض و شکایت مجاورین گردیده است مغایر با قانون و ضوابط و مقررات یاد شده بوده و شهرداری در راستای وظیفه قانونی، موضوع را به کمیسیون ماده صد ارجاع، پس از صدور رأی بدوی و اعتراض شهرداری به رأی بدوی به لحاظ شکایت همسایه در مرحله تجدیدنظر، موجه تشخیص و کمیسیون تجدیدنظر رأی به رفع خلاف صادر نموده است.
مطلب مفید | وکیل کمیسیون ماده 5
تخلف و تخطی از ضوابط و مقررات … در اقدام شهرداری و کمیسیون صادر کننده رأی مشهود نیست. و دلیل و مدرکی که موجبات نقض رأی صادره را فراهم آورد ارائه نگردیده است. لذا با وصف جمیع مراتب معنونه، شکایت مطروحه، غیروارد تشخیص. مستنداً به مواد قانونی مذکور و مواد 10 و 11 و 17 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری حکم به رد شکایت مطروحه به لحاظ عدم قابلیت استماع دعوی در وضعیت کنونی، قرار رد شکایت مطروحه صادر و اعلام می گردد. این رأی به تجویز ماده 65 همین قانون ظرف 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری است دفتر نتیجه ثبت وفق مقررات اقدام قانونی معمول گردد.
رئیس شعبه 32 دیوان عدالت اداری – رسالتی
رأی شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری
نظر به اینکه اعتراضات تجدیدنظرخواه به کیفیتی نیست که اساس استنباط شعبه بدوی را مخدوش نماید و یا سبب تزلزل و نتیجتاً نقض رای معترض به شود و از آنجایی که دادنامه مورد اعتراض منطبق با موازین قانونی صادر شده است و از جهت رعایت اصول قواعد دادرسی نیز عاری از اشکال و ایرادی می باشد، لذابا رد تقاضای تجدیدنظرخواهی با استناد به ماده 71 قانون تشکیلات و آئین دادرسی دیوان عدالت اداری رای معترض به عیناً تائید و استوار می گردد. رای صادره قطعی است.
رییس و مستشار شعبه هفتم تجدیدنظر دیوان عدالت اداری
جباری – دلاوری
