نوشتن تقسیم نامه زمین
آشنایی با نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین
هر گاه شرکای یک زمین مشاع بخواهند سهم خود را از زمین مشاعی مشخص نمایند می باید آنرا در قالب یک سند ، تحت عنوان «تقسیم نامه زمین » انجام دهند. نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین موضوع تخصصی است لذا باید آن را در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمود.
مطلب مفید | الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه
در تقسیم نامه زمین ، شرکا می باید در مورد سهم خود به توافق برسند و در دفترخانه بر اساس توافقات فی ما بین ، تقسیم نامه به صورت قانونی و رسمی تنظیم شده و سهم آنان را مشخص مینماید.
بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی هر شریک میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید . مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه الزام آوری ، ملتزم بر عدم تقسیم باشند.
مطلب مفید | وکیل تفکیک ملک مشاعی
در صورت عدم رضایت شریک یا برخی شرکا برای تقسیم کردن زمین ، تقسیم زمین بر اساس تقاضای شریک دیگر باید از طریق دادگاه و افراز انجام شود. همچنین اگر در میان شرکا فرد محجور و غایب وجود داشته باشد همین منوال قانونی باید طی شود.
ملک مفروز و ملک مشاع
املاک را میتوان به دو دسته ملک مفروز و مشاع ، تقسیم بندی کرد .
زمین مفروز یعنی مالکیت هر فرد به عنوان مالک بخض تفکیک شده در آن مشخص و سهم مالکین بر اساس تفکیک زمین مشخص شده و هر مالک سند تفکیکی و شش دانگ دارد.
چنانچه مالکیت زمین از نوع مالکیت مشاع باشد ، بدان معناست که چند نفر ، در آن واحد ، در یک زمین ، دارای حق مالکیت هستند و به نوعی ، شریک می باشند .
ملک مشاع ملکی است که هنوز تفکیک نشده و سهم مالکین در آن مشخص نشده و هیچدام سند تفکیکی و متعلق به خود را ندارند.
مطلب مفید | اعتراض به دستور فروش ملک مشاع
مشاع بودن یک ملک به این معنا است که هریک از شرکاء در همه بخش های آن ملک شریک هستند و نمی‌توان به صورت دقیق مشخص نمود که کدام بخش مربوط به کدام شریک است و همین امر سبب میشود که هر یک از شرکاء نتواند بدون اذن و اجازه دیگر شرکاء در ملک مورد نظر تصرفی انجام داده یا اقدامی بکنند، چون با اعتراض دیگر شرکاء مواجه میشود.
تقسیم نامه زمین چه وقت تهیه میشود؟
تقسیم نامه زمین وقتی تهیه میشود که شرکا در زمین مشترک و مشاعی بخواهند سهمشان را مشخص و بر اساس سهم خود ، سند مالکیت تفکیکی بگیرند. در این موارد تقسیم نامه تنظیم میشود و در آن سهم شرکا مشخص و حدود آن تعیین میگردد.
روش‌های تقسیم (افراز و تفکیک)
تقسیم ملک اصولا ً بر مبنای دو روش انجام میگیرد: «افراز» و «تفکیک» .
«تفکیک ملک» در حالتی است که در ملک مشاعی ، شرکا در مورد تقسیم ملک با یکدیگر اختلافی نداشته و به هماهنگی و توافق رسیده باشند. در این مورد شرکا میتوانند به اداره ثبت مراجعه و درخواست تقسیم نامه زمین را ارائه دهند.
در اداره ثبت از آنها هزینه های مربوطه دریافت و پس از آن ، تقسیم نامه رسمی صادر میشود. تقسیم نامه در اداره ثبت اسناد و املاک باید به امضاء همه شرکا برسد.
اگر تقسیم بندی زمین به صورت تفکیک باشد شرکا پس از تنظیم صورتجلسه تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی قطعات تفکیکی الکترونیکی صادر شده را امضا کرده و اداره با توجه به مدارک تقسیم نامه ، اسناد مالکیت را به نام هر یک از شرکا به صورت مجزا صادر می‌کند.
مطلب مفید | دفاع در کمیسیون ماده 100
«افراز ملک» زمانی مطرح میشود که شرکا در ملک مشاعی بر سر چگونگی تقسیم ملک اختلاف داشته باشند و برای تعیین تکلیف اختلافات فی ما بین به مرجع قضایی مراجعه کنند.
در تقسیم ملک مشاعی وقتی طرفین بر سر چگونگی تقسیم ملک و میزان حق السهم خود اختلاف داشته باشند باید به مرجع قضایی مراجعه نمایند. در پرونده افراز پس از مراجعه شرکا به مرجع قضایی ، با توجه به اسناد و مدارک ارائه شده ، حکم افراز یا دادنامه افرازی در مورد تقسیم مال مشاء صادر میشود.
افراز از نظر حقوقی به معنی جداسازی قهری سهم مشاعی هر یک از شرکاء در اموال غیر منقول و املاک مشایی است. پس اگر توافق یا تراضی یک یا چند نفر در زمین مشاعی ممکن و میسر نباشد ، مسیر تعیین سهم شرکا ، افراز است. اما تفکیک در تقسیم مال مشاعی زمانی حادث میشود که طرفین شرکاء بر سر تقسیم مال مشاء توافق داشته باشند.
نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین
پس از صدور رای از طرف دادگاه هر یک از طرفین یک مدت معین فرصت دارند که به رای صادر شده اعتراض نمایند اگر آنها در مدت تعیین شده به رای صادر شده اعتراض نکنند رای قطعی شده و به اجرای احکام فرستاده میشود.
در تقسیم نامه افزار زمین و ملک مشاعی توسط دادگاه تقسیم و سهم هر یک از شرکا با نام آنها در یک سند مجزا درج میشود.
در تقسیم زمین به شکل افراز طرح دعوا و شکایت در اولویت است اما تقسیم زمین به شکل تفکیک برپایه صلح و توافق طرفین انجام میشود. تقسیم زمین به شکل افزار زمانی مطرح میشود که بین طرفین توافق و تراضی باشد اما تفکیک با رضایت صاحبان ملک مشاعی انجام میشود تفکیک به معنای تقسیم ملک است ولی افراز به معنی تعیین حق و سهم هر یک از شرکاء به شکل قهری و قانونی می‌باشد.
شرایط تقسیم نامه زمین
شرایط تقسیم نامه زمین با توجه به وضعیت ملک و خواست شرکاء ممکن است متفاوت باشد. در تقسیم نامه زمین به شکل تفکیک ، شرکای یک زمین مشاعی با تنظیم تقسیم نامه عادی و ارائه آن به اداره ثبت اسناد ، سهم قانونی خود را برای تفکیک و جداسازی مشخص می‌کنند. بطور کلی میتوان موارد زیر را به عنوان شروط تقسیم زمین ملک مشاعی عنوان نمود :
الف) اولین شرط تقسیم نامه زمین ، صحت معامله است.
ب) شرط دوم آن است که بر اساس ماده ۵۹۱ قانون مدنی طرفین بر سر تقسیم ملک مشاء توافق داشته باشند و تقسیم بر اساس رضایت آنها انجام شود.
پ) در گام بعد برابر قانون ، لازم است درخواست مکتوب تقسیم یا تفکیک زمین به قدرالسهم هر شریک از طرف متقاضی تنظیم شود. توضیح اینکه برابر ماده 589 قانون مدنی درخواست تنظیم زمین میتواند از طرف هر یک از شرکا انجام پذیرد.
ت) تقسیم زمین ، نباید منع قانونی داشته باشد.
ث) شرکا التزام به عدم تقسیم زمین نداده باشند.
ج) شخص محجور یا غایب در میان شرکا وجود نداشته باشد، که در این مورد ، تقسیم زمین باید توسط دادگاه صالح انجام شود.
چ) نباید تقسیم زمین موجب شود ضرر و زیان ناشی از تقسیم متوجه یک یا چند نفر از شرکا شود. بر اساس ماده ۵۹۳ قانون مدنی منظور از ضرر و زیان ناشی از تقسیم زمین ، کاهش غیر قابل اغماض قیمت زمین و از مالیت و قیمت افتادن سهم هریک از شرکا است در این شرایط بر اساس ماده ۵۹۵ قانون مدنی تقسیم زمین ممنوع است حتی اگر شرکا راضی باشند.
ح) مستند به ماده 597 قانون مدنی ، تقسیم زمینی که به نفع چند نفر وقف شده باشد میان موقوف علیهم جایز نیست.
خ) بر اساس ماده ۶۰۱ قانون مدنی در صورتی که بعد از تقسیم زمین مشاعی مشخص شود که تقسیم زمین غلط بوده و یا روشن گردد که تقسیم زمین به درستی انجام نشده است در صورت اعتراض یکی از طرفین تقسیم زمین باطل میشود.
شیوه نگارش و تنظیم تقسیم نامه زمین
بعد از آنکه شرکا بر سر تقسیم زمین به توافق اولیه رسیدند ، ابتدا یک تقسیم نامه دستی میان خود تنظیم می کنند. اما این تقسیم نامه هنوز ارزش حقوقی و قانونی ندارد. بلکه فقط مبنایی برای تنظیم تقسیم نامه قانونی توسط دفاتر اسناد رسمی است. بنابراین شرکا در قدم بعدی باید حتماً تقسیم نامه دستی را در یکی از دفاتر اسناد رسمی تبدیل به تقسیم نامه رسمی کنند. سپس میتوانند بر اساس تقسیم نامه درخواست صدور سند به نام هر شریک و بر مبنای سهم خود در ملک مشاعی را ب دفترخانه بدهند.
مدارک قانونی برای تقسیم نامه زمین
الف) تقسیم نامه عادی زمین به همراه اطلاعات دقیق ملک که به امضاء و تایید شرکاءرسیده باشد.
ب) اوراق و اسناد رسمی و ثبتی ملک مشاء .
پ) مدارک و اسناد مالکیت هر شریک در ملک مشاع .
ت) اخذ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک .
ث) اخذ استعلام از اداره امور مالیاتی .
هزینه دریافت تقسیم نامه زمین
در مورد هزینه دریافت تقسیم نامه زمین باید به چند نوع هزینه توجه نمود. این هزینه ها شامل حق التحریر دفترخانه ، هزینه اداره ثبت و هزینه اداره امور مالیاتی خواهد بود. این هزینه ها با توجه متراژ زمین و محل قرار گرفتن آن و سال مراجعه و اقدام متفاوت خواهد بود و همه ساله قیمت ها تفاوت خواهد کرد.
حال چنانچه تقسیم زمین بر اساس حکم دادگاه انجام شود هزینه های قانونی و قضایی را نیز باید به این هزینه ها اضافه نمود.
مطلب مفید | تقسیم ارث اوسط دادگاه
در خصوص هزینه های قضایی میتوان به مواردی مانند : ثبت نام در سامانه ثنا ، تنظیم اوراق دادخواست، هزینه دادرسی ، گرفتن وکیل ، ابلاغ دادخواست و غیره اشاره کرد.
نمونه تقسیم نامه زمین مشاعی بین ورثه
بسمه تعالی
تقسیم کنندگان:
بر اساس گواهی حصر وراثت، ورثه مرحوم …… متوفی به تاریخ …… به شرح زیر است
همسر
خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… شماره شناسنامه….. صادره از ……
فرزند اول
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند دوم
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند سوم
آقای یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… به شماره شناسنامه …… صادره از ……
فرزند چهارم
آقا یا خانم …… نام پدر …… نام مادر …… متولد …… شماره شناسنامه …… صادره از ……
همه نامبردگان فوق ساکنین شهر …… و نشانی ……
با التفات به گواهی حصر وراثت شماره …… مورخ …… صادره از دادگاه حقوقی شعبه …… و برابر گواهینامه واریز مالیات بر ارث شماره …… مورخ …… صادره از سر ممیزی شماره …… اداره انحصار وراثت
نحوه نوشتن تقسیم نامه زمین
مورد تقسیم :
ماترک غیرمنقول مرحوم …… به شرح ذیل:
- تمامت شش دانگ از یک باب خانه مسکونی به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک …… فرعی از اصلی نامبرده واقع در اراضی …… بخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… صفحه …… جلد …… به شماره چاپی …… صادره به نام مورث مرقوم به انضمام برق شماره اشتراک …… و آب شماره اشتراک …… و گاز شهری شماره شناسایی …… نصب شده در ملک.
- تمامت شش دانگ یک باغ به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از …… اصلی مفروز واقع در اراضی …… بخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… صفحه …… جلد …… به شماره چاپی …… صادره به نام خانم/آقای. …… انتقالی به موروث مزبور طبق سند شماره پرونده …… و با یک حلقه چاه عمیق آب حفر شده در آن.
- تمامیت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان در طبقه …… به مساحت …… متر مربع دارای پلاک …… فرعی از …… اصلی مفروز در اراضی …… بخش …… ثبتی تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره …… مورخ …… جلد …… صفحه …… شماره چاپی …… صادره به نام مورث فوق با قدر السهم از عرصه و سایر قسمتهای مشاعی طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن با برق اختصاصی شماره پرونده …… و به قدر سهم از برق مشترک شماره پرونده …… و از آب مشترک شماره اشتراک …… و از گاز شهری شماره شناسایی …… با شوفاژ روشن.
قدرالسهم ناشی از تقسیم
- تمامت شش دانگ یک قطعه باغ ردیف ۲ مورد تقسیم صراحتاً و اعیانا با چاه عمیق آب حفر شده و برق منصوبه در آن با جمیع توابع، الواحق شرعی و عرفی آن در سهم اختصاصی، مشاعی و باالمناصفه خانم …… همسر مرحوم …… به ازاء قدرالسهم ارث قرار می گیرد.
- تمامت شش دانگ یک باب خانه مسکونی ردیف ۱ در مورد تقسیم عرصتا و اعیانا با برق، آب، گاز و جمیع توابع و لواحق شرعی و عرفی هان در سهم اختصاصی دختران موصوفه مورث مرقوم به نسبت مساوی قرار میگیرد.
- تمامت شش دانگ یک دستگاه آپارتمان ردیف ۳ در مورد تقسیم با برق اختصاصی و به‌قدر رستم از برق، آب و گاز مشترک با شوفاژ روشن باغ در سرم از عرصه و سایر قسمتهای مشاعی و مشترک طبق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن …… متساویا در اختیار پسران مورث مرقوم به شکل یکسان قرار میگیرد.
مطلب مفید | لایحه دفاعیه خوب
